在中山一路和广州大道的“夹缝”中,杨箕村与广州未来的CBD珠江新城毗邻。在一幢幢最奢华最现代的高楼大厦的脚下,杨箕村如同孤岛,密密麻麻的“握手楼”杂乱而旺盛生长。
如今,越秀区将率先启动杨箕改造工程。按照规划,该区将力争在明年前基本完成杨箕、登峰村更新改造试点项目的拆迁安置和地块整理工作。与珠江新城毗邻的杨箕村片区,商业氛围原本浓厚,它能否变身为一个次CBD区。如今,越秀区正在打造现代服务业核心区,杨箕又该如何发挥出其所处“黄金地段”的价值?
或采取自行组织改造模式
杨箕村准备怎样开发?目前的思路如何?按照初步方案,在0.23平方公里的杨箕村内,将会有1400栋房屋需要拆除,直接涉及4000多人,改造总投入预计17亿元。1400栋宅基地房屋将全部拆迁,建成商品住宅楼,除部分楼专门用于有宅基地证和产权证的业主回迁,其余将对外发售或拍卖。
相关人士透露,该方案中的改造主要是由杨箕经济发展总公司自行组织改造,目前,杨箕村居民所拥有的房屋全是宅基地形式,但改造后,将不再以宅基地的形式出现,而是以小区商品住宅楼的形式出现。越秀区政府部门负责人昨日接受采访时表示,目前杨箕村最终改造方案正在报市里审批,在最终方案尚未出台前,还有很多未定因素。
房屋拆迁,其安置、补偿一直是旧城改造的难点。合富辉煌集团首席市场分析师黎文江接受本报采访时表示,目前广州的城中村改造模式中,猎德村相对合理,村址占地约500亩,而经济规划用地有近400亩,按照“三三制”原则,这些土地在完成改造后,将有三分之二被用于商业用途和村经济发展。对于地处寸土寸金的珠江新城地段的猎德,这是笔不小的财富。
“虽然杨箕村与猎德村一样地理位置很好,但是改造面积相对较小,如果土地改造后主要用于商业住宅,由杨箕经济发展总公司自行组织改造也是有可能的。”黎文江说。
另一位地产业内人士韩世同则表示了质疑,他接受本报采访时表示,如果杨箕村将依法转为国有土地,完成转制社区的土地制度改革,那么土地应该进入市场拍卖,而引入专业的开发商参与改造,则有利于充分发挥杨箕村“黄金地段”的价值。
住宅仍将是片区首要功能
在广州的城市功能分区中,越秀区提出的建设“首善之区”典范的目标,打造现代服务业核心区、广府文化旅游区、宜花园城区和公共服务示范区。
城中村改造,则是推动越秀区由传统城市中心向现代都市核心转变的关键。越秀区也提出,产业发展方面,将要求大力发展现代服务业,使转制社区成为越秀构建现代产业体系的一个重要支撑,并最终完全融入所在区域的产业布局,成为越秀区乃至广州市充满活力与竞争优势的新经济活力带。
记者在采访中了解到,杨箕村虽然与繁华的珠江新城一路之隔,而且邻近天河商业区,但是,在改造完工后,将重点发展哪类服务业,目前尚未有明晰规划。记者从广州市规划局查询杨箕村周边规划布局,也未见有大型商业设施将要落户,杨箕村周边以各类住宅为主,落户的政府办公机构和写字楼也并不集中。
黎文江接受本报采访时表示,经过改造后,杨箕村片区未来应该还是以居住功能为主,从现有情况来看,杨箕村处于广州人通称的“五羊新城”片区,是广州首批成片开发建设的大型商品住宅区,是最成熟的大型居住区,政府机关宿舍、城中村、回迁户、解困房和经济适用房分布其中。
“虽然杨箕村与珠江新城在广州大道这条马路两侧,但是与珠江新城中央商务区的地段和定位不可同日而语,两片区分属越秀和天河区管辖,井水不犯河水,能否将杨箕村融入珠江新城未来的发展,现在还难以判断。”
旧城改造如何塑造越秀竞争优势
老城区“寸土寸金”,杨箕村是广州中心城区城中村的代表,也因此将在越秀区率先启动改造。
越秀区计划用12年的时间,推进辖区6个“城中村”全面转身为中心城区都市社区。这是广州地区首次提出一揽子解决城中村问题的方案。除了杨箕村,此次纳入整体规划改造的包括中心城区内的瑶台、登峰、西坑、农林、寺右等6个转制社区“城中村”。此次纳入整体规划改造的6个转制社区,面积共5.94平方公里,多环绕在越秀区行政范围“边缘”。截至2008年底,居住在转制社区的总人口接近14万。
越秀区委书记贡儿珍介绍,计划从今年开始到2020年,从经济形态、建设形态、组织形态以及人的方面来推进转制社区都市化,把转制社区建设成宜业、宜居、和谐、繁荣的现代化都市社区。
越秀区委副书记庄悦群认为,在老城区“寸土寸金”、面临土地用量不够的发展现状下,这些转制社区成为老城区最具活力和发展潜力的重要区域,也将成为“中调战略”和北部发展战略的主战场之一,未来12年,这6大转制社区的重建或更新,直接影响到越秀在广州市的发展地位和竞争优势。
也有业内人士提出担心,“城中村”改造带来的房价提升,也一定程度上会伤害越秀的竞争力。
广州易美文化传播机构策略总监王瀚接受本报采访时表示,珠江新城附近的杨箕、石牌,珠江新城内的冼村、猎德,以及三元里、登峰等类似的城中村,其所处的地段价值可谓是“黄金万两”,这些城中村一直扮演着“城市廉租房”的角色,一定程度上降低了广州的居住成本,从而也间接降低了广州的营商成本。
“如果将这些黄金地段的城中村,全部按其附近的商品房标准改造,很可能大幅提升城市,尤其是市中心的居住成本,进而提高整个营商成本,结果却削弱了城市的竞争力。”王瀚说。
文献来源：2009-07-22 南方都市报-C03
作者：佘慧萍
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