调控日深，二手楼市走势如何？
4月份，二手住宅成交再度下滑。合富置业方面表示，4月份到5月初这段时间成交量与3月相比有所减少；而来自满堂红的数据显示，4月广州二手住宅交易宗数环比减少16.3%。
成交持续减少，有没有让成交价下滑？
没有。合富标准指数显示，在剔除了楼龄、朝向、装修、楼层、景观、户型等物业内部结构特征对价格产生的影响后，4月份广州二手楼价实际变动幅度为环比上升0.6%。
满堂红的成交数据显示，4月二手住宅买卖均价环比上升4.6%。
让人侧目的是越秀区二手楼价环比上涨13.0%，首次突破两万元大关，摸高至20234元/平方米；天河均价为19951元/平方米，也险些冲破两万元大关。
老城区成交量下滑四成
4月份正逢清明节气，一般而言，传统的广州人都不喜欢在这个时候买房、卖房，今年在调控的影响下，市场更显得要冷淡一些。
满堂红的成交数据显示，4月份的买卖宗数比3月份减少了16.3%；与去年同期相比，更减少了28.5%。全市之中，深受广州本地买家青睐的老城区（荔湾区和越秀区）的新增收盘量更是减少了20.6%、新增收客量则减少了15.5%，成交量因此大减四成，所受影响更加明显。
对于4月及之后的二手市场状况，合富置业有关负责人表示，政策的明朗化，有利于稳定市场预期，对买卖双方僵持胶着的局面有一定程度缓解，也有利于市场进一步消化政策。在刚性自住需求带动下，适合首次置业需求的中小户型物业占成交主力的格局，将能在5月中下旬得到延续。预计部分资金不足的自住买家，在对比一手楼价格后，可能会在5月及稍后时间转而选购二手楼。不过，受政策影响，市场观望还依然存在，一定程度上制约了高端买家需求的释放。
满堂红研究部高级主任肖文晓认为，“五一”有郊区的开发商开始采取“以价换量”的销售策略，并且取得了不错的效果。预计下半年一手楼市促销的现象会增多，并对二手楼市产生压力。只要业主的价格小有让步，二手楼市的需求就会再次释放，从而令市场成交量回升。“初步预计，这个时间会出现在今年的第四季度”。
二手楼价同比大涨近两成
正如肖文晓所说，上半年二手楼价不仅没有下跌，反而略有上涨。特别是中心六区，由于一手楼盘不多，在开发商不降价的情况下业主更加不可能先行让步。合富置业方面则认为，限购、限贷等政策环境使得部分买家购房周期有所延长，中小户型房源偏紧，业主反价现象减少，叫价心态总体平稳，市场保持自身惯性，楼价稳中微升。
合富标准指数显示，在剔除了楼龄、朝向、装修、楼层、景观、户型等物业内部结构特征对价格产生的影响后，4月份广州二手楼价实际变动幅度为环比上升0.6%，同比去年4月份大涨18.3%。
满堂红的成交数据则显示，4月全市二手住宅成交均价为13772元/平方米，环比上涨4.6%。8区（不含南沙、萝岗）之中，楼价最高的越秀区和天河区均价上涨最为明显。其中，越秀区的均价为20234元/平方米，环比上涨13.0%，首次突破两万元大关。天河区的均价为19951元/平方米，环比上涨14.6%，也险些冲破两万元大关。统计显示，4月份，单价2.1万元/平方米以上的成交案例占8.7%，比3月份提高了3.9个百分点。
百万元以内物业更受欢迎
合富置业市场主任梁燕明表示，4月份及5月初受市场关注度最高的是中低总价的物业，4月份及5月初成交总价在100万元以内的二手房成交比例增多，4月份该总价段成交比例为55%，比3月份提高了1.2个百分点。其中，20-40万元和90-100万元两个总价区间段的二手住宅，在全市整体成交减少的情况下，该总价段成交量和成交比例均出现上升。
据了解，4月份总价在20-40万元之间的二手住宅成交比例达14%，比3月份提高了4个百分点。原因主要是由于4月份及5月初是学位房传统交投旺季，在市中心名校学位房价格高企的情况下，买家更钟爱选购总价相对较低的小户型单位，在越秀区、荔湾区以及海珠区、天河区内的学位房交投热门路段，均出现多宗面积在50平方米以内、总价不超过40万元的一房一厅单位成交个案，当中大部分个案均以一次性付款方式完成交易。
与此同时，总价在90-100万元之间的二手住宅成交比3月份活跃，其中，4月份该总价段成交比例为15%，比3月份提高了2个百分点。在90-100万元总价段内，小三房成交比例从3月份的21.6%大幅提高到4月份的30%。
文献来源：2011-05-20 羊城晚报-b16
作者：张秀钦
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