继猎德村和琶洲村改造项目后，备受关注的广州第三宗公开挂牌出让的城中村改造项目——杨箕村改造正式启动。日前，广州市国土房管局发布公告，明年1月18日将公开挂牌出让杨箕村改造地块。面对高达8593元/m2的“入门价”，杨箕村到底最终花落谁家成为最近广州土地市场最热门的话题。
杨箕村改造项目规划总用地面积11.4962万平方米，总建筑面积64.8万平方米，分为村民复建房地块和公开出让地块，出让的地块为62808平方米，挂牌起始价4.7265亿元。竞得人必须按照杨箕村全面改造要求实施开发建设，并承担全部改造成本。预计全部改造成本约18.8亿元，开发商拿地的“入门价”要包括挂牌地价和建设村民复建房费用，合共23.5265亿元。这是广州城中村改造推出以来起拍楼面地价最高的项目。
专题文/图：记者 王荔珏
1 问：保利、城建会否狙击？
富力钟情已久恐遇横刀夺爱
杨箕村改造地块出让条件中要求“竞买申请人（或其关联公司）首先必须是广州市注册具备一级房地产开发资质的企业，注册资本8亿元人民币以上。同时，须在杨箕村周边区域（越秀区及珠江新城）拥有自有商业、办公物业超过15万平方米，以保障杨箕村全面改造拆迁安置周转使用”。
业内人士分析，此次出让也如之前的琶洲村改造一样，有“内定”的意味，最多只有保利、富力、越秀城建、合景以及高德置地等少数几家房企符合竞投条件。不过，据分析，高德置地一向鲜有在土地竞拍市场亮相，估计此次也不会“强出头”；合景则一直与富力有良好合作关系，应该不会夺富力所爱；但基于保利近期一直在土地市场表现得积极进取，预计此次出手也不足为奇，不过对此保利地产相关人士不愿置评。这样一来，杨箕村地块之争会在城建、保利和富力三家之间展开。
目前业界人士普遍预测，极有可能是富力拿下该地块，因为早在今年3月，富力就曾表示与杨箕村的旧城改造项目签署了初步意向。此举与去年保利拿下琶洲村改造项目的手法极为相似。中地行相关人士表示，“定向”竞投的条件虽然拒绝了外来竞争者，却能在一定程度上避免地块遭到“疯抢”，同时，所设置的必备条件也更能有效保障拆迁安置工作。
2 问：杨箕与猎德改造有何不同？
发展商须先建杨箕村复建房
为了保障村民能按时回迁，此次杨箕村改造与猎德村的不同之处在于，竞得人必须先建复建房，而不是由村自己建复建房。出让公告明确：“竞得人竞得该土地后，必须负责优先建设复建房。且复建房的交楼标准由杨箕经济联社参照有关城中村改造复建房标准与竞得人另行协商。竞得人应当于2013年12月底前，完成复建安置住宅房屋主体施工；2014年6月底前完成住宅房屋回迁安置。另外，竞得人还需解决杨箕村小学周转办学。”
在资金支付上此次卖地的准入条件也颇为“苛刻”：参与竞投的开发商在竞投前除了要交9500万元保证金，还要将改造监控资金9.41亿元存入监控账户，公开出让后，竞得人支付的改造监控资金纳入监管。这就是说，在拿到地块之前开发商就得支付超过10亿元的巨额款项。
3 问：高容积率会再造“现代版”城中村？
“拔高”40层可腾出更多绿地空间
根据改造规划方案，杨箕村改造项目分为村民复建房地块和公开出让地块，这两部分土地将以杨箕大街为界，北面为回迁区域，南面为出让融资区域。为了平衡改造成本，杨箕村与猎德村一样，同样采用高容积率的模式，杨箕村的容积率最高可以做到6.18，这一标准甚至超过了珠江新城猎德安置房的5.2容积率。
对于杨箕村的高容积率，有专家担心，今后广州有130多个城中村改造，会不会慢慢形成一种趋势，就是容积率越来越高。如果是这样的话，就等于把旧城中村改造成“现代版”城中村罢了。
对此疑虑，广州市“三旧”办召开新闻发布会回应表示，城中村改造一直是以村民集体意见为主导，经过测算，这次杨箕村地块的挂牌价格与其整体改造的成本是基本持平的，并不存在政府为卖地赚钱而提高项目容积率的想法。由于广州土地资源紧张，应该学习香港走集约用地的开发形式，容积率高并不意味着居住品质的下降。
事实上，香港不少的豪宅小区采用的都是这种形式，即楼宇采用超高层设计，“拔高”了楼宇之后，可以腾出更多的绿地及活动空间，以免“握手楼”的出现。据土地出让文件显示，杨箕村出让用地的建筑密度不大于33.7%，仍属于较低的水平。业界推测，未来杨箕村回迁房肯定会是三四十层以上的超高层住宅群。
4 问：拿地之后也不可引入合作伙伴？
只可独家开发考验发展商实力
此次竞拍条件中惹人关注的一点是“地块不接受联合竞买”，有人因此猜测，是否意味着拿地者在竞投了该地块之后，才可以找“合作伙伴”或是引入加盟者共同开发？就如当初的亚运城竞投一样，在联合体拿地之后再引入中信和世茂两大地产商。
对此猜测，某大集团负责土地开发的专业人士表示，此次竞拍条件中既然明确了上述要求，其实就是堵死了引入加盟者之路，要求拿地者本身就具有足够的资金实力进行开发。
当初，亚运城地块拍卖时，出让公告规定：“联合体竞得土地后允许其成立项目公司进行开发，但须在办理相关手续前稳定股权关系并实行共同开发。”但这次杨箕村改造却明确指出“不接受联合竞买”。因此，拿地者显然不可能再有引入合作伙伴来减轻资金压力的捷径了。
聚焦拍地之余
不能忽视两个问题
关于竞得人需解决杨箕村小学周转办学问题。竞得者是一家开发商，让地产商来协调周转办学这些问题，到底有没有足够的能力、义务和相关的条件?毕竟城中村改造的相关社会责任，首先应该由政府来承担。如果由开发商来协调办学，最后谁来买单？相信一定是家长去承担这样的费用，最终还是羊毛出在羊身上。这点希望政府有关方面引起重视。
关于杨箕村改造的文物保护问题：应多听听有关专业部门和专家的意见。杨箕村改造保留了玉虚宫，还有姚、李、秦、梁四大姓祠堂。杨箕村有几百年的历史建筑，它们不仅是杨箕村的祠堂，也是广州历史文化的一部分，应该受到尊重和保护。希望在改造中能重视对文物与古建筑历史文物的保护。
文献来源：2010-12-17 广州日报-B13
作者：王荔珏
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