上周,杨箕村地块公开挂牌定于明年1月18日出让,这个2011年土地出让第一拍,却因其8593元/平方米的楼面地价和6.18的高容积率,以及竞投出让条件引来一片质疑声。昨日,市三旧办回应杨箕村改造高容积率等问题。据称,杨箕村改造后,2/3的部分用于商业,常住人口数量并不会增加。此外,今年底或明年初,广州将出台一系列的政策,进一步规范三旧改造的流程。
质疑1
三旧改造究竟谁话事?
村民才是改造的主体
由于在三旧改造的过程中引入了开发商,且在改造后,城中村的容积率都比较高。有市民认为此举易造成开发商哄抬地价赚钱。
对此,市三旧办副主任陈建华认为,投资商对于三旧改造的影响程度有限。他表示,“三旧改造的主体是村民,而不是政府,更不是引入投资的开发商”,城中村怎么改、改造方案是什么样的等一切都是按照村民的意愿来进行。政府只从整个城市的规划发展角度进行引导,以及在整个过程中进行监督。“开发商想要在三旧改造中暴利不容易。”
据了解,目前旧村改造有两种形式:一是村自主改造,成立全资公司,再引进投融资,比如林和村;二是村进行公开招投标进行投融资,通过政府的平台拍卖土地,比如猎德村。“村里可以自由选择形式,只要制定的条件不违规,如不能违反招投标法等相关法规。”陈建华说。
值得注意的是,在这次杨箕村改造的土地公开出让中,广州市国土房管局要求,竞买开发商必须是在广州市注册,具备一级房地产开发资质的企业,注册资本8亿元人民币以上。竞买申请人须在杨箕村周边区域(越秀区及珠江新城)拥有自有商业、办公物业超过15万平方米,以保障杨箕村全面改造拆迁安置周转使用。此外,本次出让不接受联合竞买。有专家指出,这样的条件感觉是在给特定的开发商量身打造的,能满足这样条件的开发商最多只有两家。但对于这一点,陈建华表示“这是不可能的。”
质疑2
高容积率为开发商牟利?
2/3为商业,常住人口没增加
今年5月,杨箕村拆迁补偿方案公布时明确改造容积率为5.63,但根据上周的土地出让公告,杨箕村作为商品房开发的出让地块容积率高达6.18,仅稍低于林和村的6.21,高于猎德村改造后容积率的5.2和琶洲村改造村留用地容积率的5.5。有专家就此认为,城中村改造容积率过高是有政府和开发商的利益推动。
对于专家的质疑,陈建华说,虽然改造的成本、实施条件会影响容积率的确定,但仍有指标控制。如果容积率超过了控规,就需要由规委会审核。
“对于整个‘三旧’改造,也不能单看容积率。”陈建华称,虽然杨箕村的容积率增加了,但人口并没有增加。根据方案来看,在杨箕村的改造中,有2/3以上的部分都是商业。“通过对猎德等几条村的测算来看,改造后常住人口都下降了。”
质疑3
政府在改造中赚钱?
旧村旧城改造多需政府补贴
对于政府在城中村改造中赚钱的说法,陈建华予以否定。据了解,旧村改造的基本改造成本是由临迁费、复建成本和不可预见费组成。城中村进行改造,首先对城中村要融资的地块评估地价,然后进行费用测算。拍卖土地融资时,如果拍卖价刚好达到测算的费用,那么改造就收支平衡;如果达不到测算价,就需要政府补贴。比如正在进行三元里村的改造,因受白云山控高的影响,地卖不起价,政府补贴了3.3亿元。白云区棠下村的改造,政府也补贴了1.5亿元。“政府不会为了赚钱而抬高低价。”陈建华说。
杨箕村的改造能否达到收支平衡?陈建华表示,杨箕村的改造方案一年前已获批,但经过一年的市场波动,改造成本也随之增高,目前大概能实现基本平衡。在三旧改造中,旧村和旧城改造基本是难以实现收支平衡的,大部分都需要政府补贴,在旧厂改造中才比较容易实现收益。
政府举措
城中村改造将有统一核算标准
据了解,已经批准改造的15条城中村,林和村、琶洲村等已经拆平;已经启动的有小新塘村、冼村、杨箕村、茶滘村、东漖村、西塱裕安围等;三元里村、黄埔区的横沙村等目前正在补偿安置协议。“138条城中村的改造中,52条全面改造的城中村改造仍旧是明年工作的重点。”
陈建华说,接下来将进一步建章立制,规范三旧改造,目前正在建立城中村改造的成本核算标准,让今后的全市城中村改造尽量有相对统一的核算标准,其中包括安置补偿、避免村民的收益权比改造前降低等;同时,对于旧城改造,规划局正在牵头制定旧城改造的规划纲要,出台后将全部根据纲要来执行;旧厂改造也将制定专项规划,目前已经跟规划局达成初步意见。
“要完善政策储备,例如对于历史用地的规定要进行完善,出台文件进行规范,目前正在征求意见中。”陈建华表示,对于各项政策,今年底或者明年初将会有成果出来,进一步规范三旧改造的流程。“今后会是‘一村一策一方案’,每个村用同样的政策,但是方案可以有差异。”
文献来源:2010-12-16   信息时报-A18
作者:陆璟 邵山
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