广州商铺市场上少有总价几百万元的商铺放盘，商铺价格动辄上千万元。近期，市场中出现一个600万元的商场铺，面积是受大多数租客欢迎的40平方米左右，虽然现有租金水平偏低，按目前租约租金回报率只达4.5%，但随着每年递增10%的幅度，2010年租金回报率可达5.4%；按市场正常价衡量，租金回报率有望达6.1%，是近年中华广场难得放出的笋铺。
租金有较大上升空间
据了解，该商铺位于中华广场首层一线位置，现正经营服装生意，租金为2.6万元/月。目前商场管理费用为58元/平方米/月（包公用水电、空调费）。原业主是该商铺的二手业主，以近500万元价格入货，目前叫价600万元。
据美联物业商铺部营业经理法永能介绍，2.6万元/月的价格与市场价格相比偏低，中华市场一线商铺的正常租价为1000元/平方米/月（个别甚至超过），即该间商铺的正常租金应在3.5万元/月左右。如按商铺租金每年10%递增，明年该商铺的租金应该为3.1万元/月左右。因此，该商铺有较大投资优势：一是租金有上升空间，二是中华广场放货甚少，三是中华广场已趋成熟，价值稳定。
中华广场少有放盘，时有业主放盘也多为试价，一般放盘价都在20万元/平方米以上。在拍卖市场中也时而可见中华广场标的，但大多是处于二、三线位置或二楼的商铺，少能成交。
投资点评
中华广场商圈日趋成熟
中华广场早期由于开发商将商铺散卖，导致难以统一管理问题，曾陷入冷清局面。以22万~23万元/平方米价格入市的一手业主后来无奈抛货，令部分二手业主得以低价入市。随着近2年流行前线的升级、地王广场的崛起，中华广场商圈趋向成熟，商铺价格也逐渐上升为20万元/平方米左右。
中华广场一带是旧东山板块的重要商圈，中华广场、流行前线、地王广场三个商场互相补充。由于商圈的成熟，其他两个商场的行情也水涨船高，目前流行前线一线商铺最高租金为3000元/月/平方米，地王广场一线商铺最高租金也接近1000元/平方米/月。
市场透视
大买家入市托高投资门槛
近几年，商铺投资成为商业地产重点，不少投资者认为花100万~200万元买住宅不如买小商铺。但是，目前市场上难有100万~200万元的商铺出现，价格至少要300万元左右。除了业主对未来预期好，不愿意轻易放货，还因近期市场中出现了实力较强的企业主买家，动辄相中上千万元的商铺。
有地产研究人员表示，不少来自香港的生产企业经营者将资金转向商铺市场，以及短买短炒买家的出现，导致了市场的僧多粥少。这些生产企业家多以长线为投资目标，因此导致市场短线炒家的出现。
不过，无论是长线还是短线，买家都清楚了解到，相对临街铺来说，商场铺更讲究“一分钱一分货”：宁愿高价购买当前、未来都旺财旺丁的商场铺，也不要买需要时日守才可能旺的“便宜货”。
投资计算器
*总投入成本：600万元+12万元（佣金）+ 80万（税费）=692万元
*目前年租金收入：2.6万元/月×12月=31.2万元
年租金回报率：31.2万元÷692万元×100%=4.5%左右
*按租约，明年租金递增10%为3.1万元/月，则年租金收入3.1万元/月×12月=37.2万元
年租金回报率：37.2万元÷692万元×100%=5.4%左右
*如按市场价3.5万元/月价格计算，则年租金收入为42万元
年租金回报率：42万元÷692万元×100%=6.1%左右
本期笋盘
笋盘：中华广场首层商铺
面积：39.6平方米
放盘价：600万元
详情：带租约出售，租金为2.6万元/月；商铺在一线位置，目前经营服装
文献来源：2009-07-07 广州日报-A3
作者：林琳
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