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广州名片商业圈地系列总第76期 候选名片75号
中山三路商圈
提名辞
这里有大型购物中心——中华广场;有全城最新潮的流行前线及地王广场;有专业手机服务一条街……这里是集合传统和与时尚的经营模式,是广州潮人必逛的地方。
索引
中山三路商圈,这里诞生了广州第一个以地铁人流为支撑的地下购物中心流行前线,这里也诞生了继天河城广场之后广州另一个成功的大型购物广场中华广场,十年过去了,这里专业手机数码市场的本色并没有改变,只不过多了另一张脸:广州本土新人类的消费集中地。
唯心
跑龙套的商业本分与野心
舞台上的每一出戏都有主角与配角之分,我想人生之戏也一样。在广州商业界,目前对中山三路商圈的定义和看法就存在较多分歧。有学院派认为,中山三路商圈再怎么发展,都只能充当北京路商圈与天河商圈的配角,也有身置其中的江湖人士认为,在北京路商圈等传统商圈的日益饱和和没落下,以中华广场为中心的中山三路商圈将迎来永久的春天,毫无疑问也将成为广州旧城区的商业老大。
两种截然相反的观点,孰是孰非,我们暂且不论,无论主角还是配角,最重要的是做好本分,把自己的角色演好。周星驰的《喜剧之王》告诉我们,即使只是一个跑龙套的,也并非没有出头之日,何况一个市级商圈,它的形成和立足也自然有其市场规律。
事实上,就商圈本身的特性而言,中山三路商圈有别人不可比拟的两张牌:是本土新新人类的潮流集中地,也是广州专业手机一条龙服务的最好地带。看看流行前线,十年过去了,依然还是那样人山人海。而手机零散市场虽然呈凋落之势,但中华广场更为专业强大的专业数码市场的崛起,同样吸引着广州广大的手机数码爱好者往这边赶。想强大就不能忘本,打好这两张牌,就不怕没饭吃。然而,夹在北京路商圈和天河商圈中间的中山三商圈却也面临着升级的问题。
众所周知,在改革开放之初,“倒爷”中就流行一说法:东西南北中,发财到广东。对于全国人民来说,上世纪80年代的广州,无论商业发展还是潮流时尚都牛得很。可是二十年过去了,广州人却发觉,广州最终却只得到一个加工集散地的配角名分,而与北京、上海等地的商业发展差距越来越大。
但是,在我们目睹一遍又一遍的城市改造和喊了多年的产业升级之后,落后的局面似乎没有改观。一方面与以前落后的规划和跟不上的硬件设施有关,另一方面,不得不说这是决策者在经营观念上有关。
中华广场现在面对的升级困难,就是上个世纪90年代广场形成之初造的孽。在中山三路商圈之外,身处天河商圈的正佳广场现在也面临相同的麻烦。在竞争激烈的商业界,目光短浅丢失的可能不只未来价值,还有那些随时出现的机会,除非你甘愿一生都在跑龙套。
现场传真
到广州买潮流用品,如果你只是在北京路、上下九等地浮光掠影,而没有到过流行前线和地王广场,那么只能说你并不能深喑广州本土新时尚；如果你是一个频繁换手机数码的人却从没到过这一带,那么只能说明你玩得并不专业。中山三路商圈不以名牌见长,却以花样繁多的潮流玩意和专业数码市场深入人心。质量相仿款式相似的,可以在这里买到三种价格
流行前线
十年后依然人头涌动
在地铁一号线烈士陵园站A口出来,首先你应该目睹的是流行前线商城密密麻麻的人群,十年前,流行前线开业之初几乎被挤爆的情景,十年后,火爆的场面依然毫不逊色。不管是上下九的潮流配饰,还是北京路上的品牌服饰,这里都应用尽有,在琳琳满目的时尚品上,流行前线店铺的经营的灵活性和亲民形象显露无疑。即使只是在擦肩而过的瞬间,你还是可以偶尔窥见本土出产的潮女与型男。如果你是一个专业的逛街者,你应该不满足于主干道上的名目各异的小店,最吸引人而最容易让人伫足往返的还有横道上的玩意小店。
要记住:不管是没有名目的小店,还是形式上与品牌店相仿的时装铺,大多是可以讲价的。在这里讲价讲究策略,先计划好要买的,虽然这里重复的款式不多,但可以先逛下看看相似的商品,心里谋个谱。
中华广场
专业商城与综合市场的典范
多数人来中华广场,都带有一定的目的性。要么是在流行前线、地王广场逛累了,来这里喝喝茶吃吃饭,或者在回家之前顺便看一场电影。要么本着这里的超市、家具市场或者手机数码而来。事实上,作为拥有三万五千平方米,建筑面积达十七万平方米的中华广场,它的本质,是一个集购物、饮食、娱乐于一体的大型综合购物广场,一站式的购物体验在广州地区来说,可以说是最完善的。
从东面曾被誉为全国最长的户外观光电梯直达七楼,消费者便可尽览广州旧东山的美景。购物之外,必须指出的是,中华广场的内部装饰设计华丽堂皇、视野开阔在广州综合购物中心是有口皆碑的。这里,楼层与楼层之间的分工功能明确,一次便可满足你“吃、喝、玩、乐”四个“俗人”愿望。另一个需要指出的是,四楼手机数码区作为全广州最专业的手机数码专业市场,是你在中华广场吃喝之后不得不到的一个专业市场。这不单代表了中华广场、中山三路商圈的手机数码水准,可以说也代表了整个广州手机数码行业发展的境况。
地王广场
广州状元坊般的主题商场模式
说实话,我逛地王广场是在两年前。在这之前,我一直偏执地认为那只是小女孩小男孩的集中地,没啥意思。与地王广场的第一次接触就改变了我这个自认为“老家伙”的看法。虽然到目前为止,地王广场还是给我小潮流式的凌乱感,但它吸引人之处恰恰在此。众所周知,在广州状元坊十分火爆的年月,这里自1995年启动以来,经历多次转手后,直至2003年开业后经营情况还是不令人满意,而当同年与流行前线连通后,屈臣氏、肯德基、绿茵阁等主力店落实进驻,情况才慢慢好转。目前地王广场时尚精品与流行前线经营产品相似,但偏向实惠型,而且,如果你“慧眼识英雄”,你还可以在这里淘到原创版的小玩意。
地理
中山三路商圈因为地处烈士陵园旁,也被称为英雄广场商圈。商圈主要由中华广场、流行前线地下商城、地王广场、陵园西通讯专业市场以及周边的东川名店城组成,呈现综合商业区与专业市场相结合雏形,是广州母城在北京路、农林下路传统商业街区之间新崛起大型商圈。
中华广场、电讯时尚一条街、流行前线、地王广场、老鼠街等几个地标式商业中心相互融合,错位经营,不仅有成为广州旧城区第一大商圈的趋势,而且以潮流消费、青少年集聚的特点辐射全广州及周边城市。
商·骄
商业上的成功不能单靠模仿
◎讲述人陈文胜,中华广场负责人、海印股份董事副总裁
连接新老城区两大核心商圈
广州名片:结合中山三路商圈的特点与中华广场的定位策略,中华广场成功的秘诀是什么?
陈文胜:其实中山三路以前没有商圈的概念,以前这里是专业电话和摩托配件专业市场,真正形成商圈是从1999年广州地铁一号线开通开始的。但是在1994-1995年,就看好了地铁开通之后的升值空间,从那时候开始,我们就开始策划广州第一个地铁线连接的物业、也是中山三路第一个综合销售市场流行前线,起初这在行业内是不被看好的,后来却证明这是明智之举,流行前线也成为那时候广州商业一道靓丽的风景。有了流行前线的示范作用之后,很多商家开始模仿。可以说,中华广场这个大体量综合购物中心的出现刚好突破了这样的商业瓶颈,它的形成也是以地铁为人流驱动的。
中华广场还没发挥到最佳状态
广州名片:以具体数据为例证,谈谈中华广场在中山三路乃至广州商业中的影响力。
陈文胜:从广州宏观的商业格局看,这几年广州商业东移的脚步在明显加快。旧城区里面的传统商业圈只有三个:上下九、北京路、农林下路到东山百货一带。但是从现状看,农林下路到东山百货这一段已经明显处于落后发展不起来,而北京路、上下九的步行街模式则面临经营成本不断提升、消费档次在逐渐下降的局面,因为大体量的综合消费市场稀缺,中华广场的发展瞄准了时机,在经过一两年的培育期之后,形成了衣、食、行全配套服务的综合商场,再通过周边流行前线、地王广场、东川路等小体量、主题式商场的带动,把广州年轻时尚消费者带到这里。要知道,摩托配件市场没有了,手机数码在这一带还是龙头项目。
其实十年来,中华广场的定位一直没有发挥到最佳状态。很多年轻人来到中山三路商圈,多数时候是冲着流行前线、地王广场、手机数码市场而来的,在一站式服务的昭示下,中华广场才发挥着配套的作用,随着进一步整改,中华广场还有很大的提升空间,在未来的中山三路商圈乃至广州商业中会发挥更加积极和重要的作用。我们利用租金每平方的贡献率来作为业绩评估,流行前线的租金回报率是800元/月,东川名店城是350-400元/月,中华广场现在是150元/月,从数据上看,所以我们认为中华广场还有很大的发展和上升空间。
H&M将会在中华广场开业
广州名片:说说中华广场未来发展的态势,面临新的广州新的商业格局有什么具体的举措?
陈文胜:自从8月份我们接受管理经营,中华广场的未来改造项目也有序地进行中。首先,当然是巩固四楼的龙头数码地位。主要体现在改造通道,分量分批调整布局,在保护客户的基础上,使现代化商业数码中心的人流分布更加合理。其次,在不久将来可以最快落实到的,是六楼以前中华百货一万平方米的地盘,会在2010年1月份打造成美食新天地。与七楼快餐类饮食不同,高档的品牌饮食店如大椰丰饭、绿茵阁等饮食很快将会进驻六楼美食新天地。而且很快,H&M等多家在广州第一家出现的品牌将会在中华广场陆续开业。
商·传
地铁一号线开通,是这里的商机
中山三路并不是传统的商业旺区,起步较慢,最早只有老鼠街和流行前线。在1997年以前,还处于缓慢发展阶段,以中山三路百货店、专业店等中小型社区商业和陵园西路电信营业厅、BP机、手机维修点、通讯零配件专营店为主,缺乏影响力。随着1999年地铁一号线的开通,流行前线开始越做越旺,流行前线名店城于1999年6月全面开业。随后2000年中华广场建成并经过多年的调整优化,成功站稳,以超大规模现代业态、先进交通、流行荟萃、广场文化等特点,迅速替换老城区传统小、散、旧的商业形象,加上吉之岛的进驻,中山三路商圈才现雏形。
中华广场购物中心开业以来,深受广大消费者喜爱。得益于地铁一号线的东西贯通,配合流行前线等主力商家的特色经营,现已成为广州市乃至广东省家喻户晓、最受欢迎的购物中心之一。而流行前线作为首家与地铁连通的地下商场,定位时尚、潮流,树立了一个面向年轻人的、销售物美价廉产品的形象,当年成功引进电台青春反斗节目设现场直播室,迅速提高知名度,带旺了场内商品销售。如今,流行前线已成为广州年轻人当中无人不晓的休闲购物天堂。作为对该商圈的一个补充,地王广场项目自1995年启动以来,经历多次转手后,2003年5月开业后经营情况较差,同年8月与流行前线连通后,屈臣氏、肯德基、绿茵阁等主力店落实进驻,情况才有所好转。陵园西电讯一条街最早在较场西是广州电信的营业总部,因而相关的业界纷纷在它周边开店营业。自移动通信的发展和普及,逐步在周边、陵园西形成手机一手产品的销售一条街。街内集中数个大经销商,价格相对优惠,品种齐全,吸引消费者。
综合来说,区位的历史背景决定了中山三路商圈的功能定位和影响力。该商圈的总体功能定位为实惠和时尚并存,以极具知名度的通讯产品展示销售中心和时尚前卫商品聚集地吸引市区消费者的一站式消费商圈。
民间语文
李毛妙,女,90后,广雅中学学生:我喜欢地王广场的实惠,在广州能买到好玩的价钱又不贵时尚品的地方不多了。
大老鼠,男,1970年代出生,微电子工程师:中华广场得益于广州旧城区的文化底蕴,是广州大型综合购物广场最大气的,即使只是经常路过乘坐电梯在那里吃一碗牛肉面。
老王,男,1950年代出生,退休老干部:中山三路一带适合运动,我孙子喜欢到广场溜冰,我就打打太极,不过有一点不大好,就是找一个喝早茶的地方,不熟悉的人需要找很久。
商·道
中山三路商圈是传统与现代的典范 ◎发言人:王先庆广东商业协会秘书长
广州名片:中山三路商圈在广州的商业发展中的具有怎样的地位?
王先庆:中山三路商圈是广州市东、西两部商圈的连接点,将新老城区两个核心商圈连接起来。如果说北京路商圈是广州老城区传统商圈的代表,天河区商圈是新城区现代商圈的代表,那么中山三路商圈则是这两大商圈的连结点,将传统和现代连接起来,从而增强了这一大片商圈的整合力,营造了更加浓厚的商业气氛。
中山三路商圈面积受限制
广州名片:从中山三路商圈的发展现状看,它的优势和不足体现在哪里?
王先庆:以中华广场为中心的中山三路商圈有着自己独特的优势。首先,它一方面提供了适应本地传统消费特点的商品和服务,另一方面又适时地发展各种适合现代白领办公人士的商业产品,既满足了本土居民的。第二,中山三路商圈与周边的商业环境、商业发展配合得比较好。其中,中华广场作为广州继天河城后成功的又一大型购物中心,对中山三路商圈的发展起到突出的龙头带动作用。第三,中山三路商圈已经形成了相当好的品牌效应。像流行前线已成为广州年轻人时尚、潮流购物的宝地。而中山三路商圈仍需要改进的地方,一是地面上的交通。中山三路那一带的交通配套设施还需进一步完善。第二,中山三路商圈在进一步扩大、扩展上受到较大的限制。中山三路周边都开发、发展到了一定程度,若要从面积上进一步扩大商圈的范围相对较难。
要提升这里的层次和等级
广州名片:结合中山三路商圈今后的发展趋势,你对这个商圈未来发展有哪些建议?
王先庆:由于要在面积上进一步扩大商圈的范围比较难,因此可以考虑对现有商业布局进行改造、调整,从而进一步增强整个商圈的整体性。第二,要做好市场宣传,统一宣传。现在对这个商圈就有不同的划分和命名,这样会给消费者造成认知上的混乱,不利于商圈的推广和宣传,因此最好能有较一致的划分与命名。第三,利用中山三路商圈的历史文化方面的资源、特点促进发展。此外,还可以引进更多大的品牌、大的商业中心,提升中山三路商圈的层次和等级。
下期预告
江南西商圈,是海珠区发展最早、最成熟、规模最大的商业旺地。20多年来,它经历了从无到有、从少到多、从弱到强的发展变化,先后获得了第一批“全国购物放心一条街”、“全国维权打假消费者满意一条街”、“全国商业示范社区”等荣誉称号。今年,江南西又被评为“国家示范性商业社区”。
本版撰文:本报记者 陈坚盈
实习生 黄钰媚
本报摄影:本报记者 黄皓
文献来源： 2009-12-01 南方都市报-AⅡ12-13
作者：撰文:陈坚盈 黄钰媚 摄影:黄皓
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