2015年7月，一个由行业协会主导制定的星级商务楼宇评价标准在广州市越秀区发布。这个全国领先、名为《星级商务楼宇评定》的标准，对辖区内356栋重点商务楼宇进行了星级评分。
2017年11月2日，越秀区隆重召开“2017年越秀金卡首发暨星级商务楼宇发展大会”，广东国际大厦、中华国际中心、广信江湾新城、珠江国际大厦等四家商务楼宇被评为五星级（注：排名不分先后）。
五星级酒店，大家耳熟能详；五星商务楼宇，又是如何诞生的呢？羊城晚报记者近日走访四座五星商务楼宇和越秀区商务局等相关部门及国内知名楼宇经济研究专家，探寻这背后的究竟。
激活
利好政策鼓励业主自主升级
“通过利好政策鼓励业主自主升级。”这是两年前越秀区推出《星级商务楼宇评定》的最初想法。
众所周知，自上世纪90年代开始，沿环市路、东风路、中山路、沿江路等广州交通主干线分布的众多商务楼宇，为越秀区的经济发展和财富增长，做出过突出贡献。然而，与发展早伴随相生的是载体资源短缺与空间资源有限的客观现实。经过20多年的发展，越秀区内一些楼宇的公有物业，或长期处于低效使用，或被闲置，一些跟不上市场发展的低端业态导致不少总部企业外迁。广州核心商务区东移的态势持续在发生。
“客观现状促使我们行动。”越秀区商务局负责人告诉记者。
2015年，越秀区特别邀请一些在全国具有知名度的业内人士从行业执行层面给予意见。于是，一个包含楼宇运营、楼宇设施、楼宇招商、产业集聚、社会贡献、节能环保等6方面、59个具体指标项的星级楼宇评价标准出台了。
样本
做有机更新 寻主题特色
A中华国际中心
让商场成家居生活“新颖杂货铺”
香港人欧庆昌是仲量联行中华国际中心总物业经理，9年前，他被公司委派到广州越秀，管理这栋核心区的楼宇。拥有17年物业管理经验的他，对中华国际中心有着独到的理解。
中华国际中心何以实现写字楼入伙率96%，商场处于满租状态？欧庆昌认为此结果与“新颖”、“融入”两个词代表的努力方向有关。
“新颖就是要做到人无我有、人有我优。”近年来，中华国际中心积极响应越秀区“发展总部经济”的号召，着力寻找具有行业竞争力、品牌影响力的国内外知名企业落户于此。
欧庆昌经常拿广州越秀与香港湾仔相比，他觉得这两个地方有很多类似的地方，比如，早期建成的旧楼多，本土居民集中，消费以生活化商品为主。“我们首先以服务好周边居民消费需求为主，让商场成为家居生活‘新颖杂货铺’的概念。”而对“融入”的理解，欧庆昌特别强调，中华国际中心作为五星商务楼宇，她的存在不是压制邻里商铺的发展，而是带活带旺楼宇周边商街的经济活跃度。
B广信江湾新城
推出“六心服务模式”提升品质
江湾新城，以一线江景闻名广州。江湾大酒店更是曾经与白天鹅宾馆齐名的一线江景酒店。2015年，随着江湾大酒店的结业，江湾新城也逐渐淡出广州人的视野。2017年3月，阳光城全资收购江湾新城，曾经的一线江湾黄金水岸，迎来重焕光彩的机遇。
广东江湾新城物业管理有限公司陈楚楚总监认为，此次江湾新城能在越秀区数百座商务楼宇中脱颖而出，获得五星商务楼宇名号，与阳光城物业的“六心服务模式”密不可分。
记者观察，江湾新城在基础设施上的完善和品牌形象提升，成功吸引了越秀区重点发展的医药类链条等企业的签约续租。目前华润广东医药有限公司等越秀金卡企业进驻江湾新城。如今，从江湾新城开始，沿着珠江边聚集了北京路、海港城、东山等成熟商圈，共同引领提升了珠江湾商圈商务的品牌价值，带动了周边大厦的品质提升。
C珠江国际大厦
练好内功得到入驻企业认可
在珠江国际大厦被评定为“四星级商务楼宇”后，经过两年多的努力，珠江国际大厦终于向“五星级商务楼宇”迈进了一步。
珠江国际大厦管理企业合生创展集团有限公司项目总经理张娇丽表示，为了吸引更优质的入驻企业，大厦进行了硬件升级、智能访客系统升级、商务服务升级、安全管理升级等各方面的调整，优化升级，练好内功。
大厦的提升得到了入驻企业的认可。珠江国际大厦每年都会进行两次租户满意度调查。从数据上看，每年租户满意度都能维持在98.5%以上。好的口碑吸引并留住了索迪斯、史赛克医疗器材、奥医生物科技等世界500强及行业知名企业。
D广东国际大厦
定位留学港和航空港
作为上世纪90年代就入职广东国际大厦的乐小龙，对这个凝聚老广集体文化回忆的大楼，有着一份特殊的感情。
“不久前，我参加广州星级酒店联席会议时发现，广州许多知名酒店的高级管理者均出自广东国际大厦。作为这栋大厦现在的业主方，我们感到无比光荣，同时有一份沉甸甸的责任感。”广东国际大厦实业有限公司副总经理乐小龙表示，“五星楼宇的要求，就是一定要在各项服务上达到与星级要求齐平的标准”。
在经历了痛苦的凤凰涅槃后，广东国际大厦找到了核心优势的发展定位：留学港和航空港。“我们称这一做法叫勇于‘贴标签’。楼宇自己不会说话，需要通过‘标签’向外界告知‘自己’是做什么的。‘一带一路’倡议提出后，许多国家的航空公司都在中国选择办事处，广东国际大厦依托中航，在吸引航空资源方面有得天独厚的优势。现在，大厦里入驻与航空领域相关的公司已达20多个。”
乐小龙告诉记者，“航空港”定位不仅带来了航线国家商务人士的集聚，也促进了航线国家留学需求和商务文化交往的频率。目前，广东国际大厦出租率已经达到90%。
观点
楼宇经济需品牌化
同时也需要多元化
对越秀区五星楼宇评定过程中涌现出的四种不同有机更新、特点突出的楼宇发展现状，中国楼宇经济知名专家、“中国楼宇经济研究第一人”夏效鸿认为，当前，包括广州在内的一线城市和部分二线城市中心城区的楼宇经济发展已步入“2.0时代”，“2.0时代”的楼宇经济最典型的特征就是“硬件智慧化”、“软件个性化”、“诉求多元化”。当今时代已不再是“工厂里生产什么，商场里才有什么"、"商场里有什么，消费者只能买什么”的时代了，而是追求“我需要什么你就能卖什么”、“我想要什么你就能给我生产什么”的“众包设计”。以前人们喜欢住星级酒店，但这些年没有星级标准却很个性的民宿却十分火爆，我觉得这代表的是一种趋势。
夏效鸿教授认为，现在是一个品牌时代，但品牌也应该是多元的、个性的。采访中，夏效鸿教授特别提到了衡量星级楼宇的四个维度，即楼宇的经济效益、社会效益、人文效益和生态效益。这四个效益必须相互兼顾，否则就不完善。
“楼宇经济评价体系应是一个多元效益的综合评估，评价一个楼宇的优劣，不应只看这个楼宇产出了多少税收，对财政有多少贡献，还应该评判楼宇经济的发展对整个城市品位的提升、就业的拉动，甚至对城市文化的承载、生态的改善发挥了多大的作用。广州民间金融街就是一个很好的范例，那里不仅实现了城市文化的延续，也产生了特色街区的经济效益，还促进了城市街群生态的改善。”夏效鸿表示。
文献来源：2017-11-28 羊城晚报-A10
作者：刘云 朱海靖 姚瑶 程也希
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