昨天，本版探讨了越秀区在发展楼宇经济的过程中，面对老城区土地存量不足、现有商务楼宇业态面临转型升级的挑战、措施和出路（详见羊城晚报9月15日A15版）。
越秀区在抓住“楼宇经济”、再造经济新优势中，出现两种解决思路：一是在不大拆大建的前提下，对部分存量楼宇进行有机更新，提升发展品质，实现可持续发展。二是对新建商务楼宇，大力推广越秀楼宇经济理念：产权集中、不要碎片化；提升配套设施，整合楼宇产业，打造楼宇品牌。
“我们发现，适度为楼宇贴上标签，可消除租赁信息的不对称，引导楼宇经济优化。”越秀区商务局有关人士说。
存量楼宇：有机更新
标签代表：广东国际大厦
提起“63层”，广州市民都不会陌生。位于环市东路的广东国际大厦，是为纪念广东改革开放10周年而修建的。市民爱称它为“63层”，因为它以198.4米的高度成为当时广州最高的地标式建筑，也堪称当年全国第一高楼，象征着广东在改革开放进程中的龙头地位。20余年过去了，它也成为越秀区上个世纪商务楼宇的一个缩影：处于城市中心地段，公共交通便利，有高档酒店、写字楼等相关配置。
63层主楼设计曾获1994年广东省优秀设计一等奖和国家设计金质奖。工程施工中综合应用了10项新技术，在超高层建筑施工成套技术和管理方面做了有益的探索。然而这些经典瞬间却在1998年伴随广东国际信托投资公司宣布破产而改变。63层大厦被公开拍卖，2007年1月以11.3亿元成交。伴随无数人回忆的63层，在经过两年和花费4.5亿元的巨资改造后，终于焕然一新。虽然外观上未进行任何改动，但内里几乎全部翻新的它，于2011年6月25日开业迎宾。
广东国际大厦实业有限公司董事总经理张澜告诉记者，由于楼龄较老，原63层的楼层间距、强弱电井、出入口设置、洗手间、停车场、光纤网络等配套设施和智能化配置都难以完全满足现代化办公的需求。“我们当初面临的压力是怎么把它填满，让空置面积降到最低。”
由于没有特色、没有差异的招商方式，广东国际大厦招商工作也曾一度彷徨过。在不断的市场调研和内部数据化管理中，张澜带领团队决定依托越秀优秀教育资源和进驻大厦的领事馆，打造广东国际大厦“留学港”的楼宇品牌。
“有了这个定位，大厦方和各留学企业一起制定了行业内公约，一方面促进行业内良性竞争，同时也在招商引资中给予办留学的企业更多租金、广告位和酒店的优惠支持，并将‘留学港’的定位，作为品牌投入资金进行宣传与展示。”张澜说，“今年7月，广东国际大厦和留学培训机构第一次以‘留学港’的形式集体亮相，正式为大厦确定了留学品牌的标志。”目前大厦已经形成了从留学考试培训、留学咨询，到学校申请、签证办理、留学金融等的一站式服务链。
“原来我们只能找别的大厦‘吃剩下的’（企业）入驻，在企业类型选择上没有过多的考虑，更关注企业入驻率和租金这些‘硬’的问题，这样也引导着企业更关注楼宇‘硬’的条件。现在形成品牌标签后，我们对企业有了选择，也能够引导客户更注重楼宇‘软’条件的考量，实现相关行业的有序竞争。”张澜说。
羊城晚报记者了解到，在借助越秀区成熟的公共交通、餐饮、银行网点与生活配套设施，同时适度给楼宇“贴标签”的发展之路后，广东国际大厦还在探索另一个“标签之路”，即“航空港”。据悉，该大厦中已经有埃塞俄比亚航空、柬埔寨航空、印尼航空等六家国际航空公司进驻。张澜告诉记者，目前大厦希望引进创新型企业，打造人工智能创业基地。大厦将改造部分单位，为创新型企业提供会务餐饮、配套设施等方面的便利。
新建楼宇：去碎片化
标签代表：丽丰大厦
不可否认，越秀区的商务楼宇普遍楼龄较大，由于部分楼宇设施无法满足现代化办公，导致大型企业租户流失，而区内的成长型企业也存在外迁趋势。在此状况之下，新建一批高品质的商务楼宇成为越秀区发展楼宇经济的必然选择。
即将完工的丽丰大厦位于越秀区东风东路与广州大道交界，将按照5A甲级写字楼的标准打造，给老区商务楼宇带来新的活力。
“越秀区现有的商务楼宇多存在停车位不足的问题。丽丰大厦却将配备两层地下车库，通过设置机械车位，在有限的面积内提供560余个车位，解决入驻企业停车位不足的问题。”丽丰控股有限公司广州租务经理蒋宇轩告诉记者。
蒋宇轩介绍，新建的丽丰大厦依托香港集团的实力，借鉴香港物业管理的经验，引进港式管理，提升物管水平。在新楼宇的设计上，楼高三米，楼间没有梁柱，较于老旧的楼宇拥有更好的空间感。
针对老城区部分老旧商务楼宇由于建筑结构的限制，无法配备智能配套设施，而成为大型企业考虑入驻阻碍的现状，蒋宇轩表示，丽丰大厦将配备独立电箱、安全门禁系统，为计算机机房预留空间，为现代化办公提供便利。
在越秀区楼宇经济专题的走访中，老旧商务楼宇存在产权分散、业态低下；重点商务楼宇部分存在功能定位不清晰，进驻企业结构相似，且多以批发零售业为主，高端要素集聚不够明显的现象，成为被专业人士诟病的地方。同时由于入驻率高、产权分散，商务楼宇的业主、经营单位调整楼宇业态的积极性不高，严重制约了楼宇经济品牌化、高端化、特色化发展。2014年，越秀区出台了奖励政策，鼓励楼宇调整业态，集中产权。有关人士透露，对于新建商务楼宇，开发单位自主持有产权的办公面积超过1万平方米，首次引进区主导产业企业（金融业、商贸业、健康医疗产业、文化创意产业），政府将按照引进企业租用的办公面积每平方米最高100元的标准，给予项目开发单位奖励，累计最高1000万元。据悉，此举拟消除越秀旧式商务楼宇中小业主过多、产权过于零碎化的不利因素。
蒋宇轩告诉记者，丽丰大厦建成后已明确不会再分散转让产权，租户租赁面积一般在300平方米以上，目前已经定下的租户租用面积均在半层以上。同时在企业的选择上，新大厦将更倾向于O2O电子商务企业和软件工程企业。目前已和某全球五大物业公司之一及一家世界五百强企业达成协议，将在明年3月陆续入驻。
楼宇协会
消除信息壁垒
形成行业规范
2014年7月22日，广州市越秀区楼宇经济协会（以下简称楼宇协会）正式成立。这也是广州市首个致力于发展地区楼宇经济的协会。
广东国际大厦实业有限公司总经理张澜是越秀区楼宇经济协会会长。他告诉记者，越秀区内与“63层”相似的商务楼宇很多，彼此间都有共性需求，协会的成立为会员楼宇提供了沟通的桥梁。据悉，越秀区楼宇经济协会目前共有会员楼宇近40栋，总面积达250万平方米，每年所创税收50亿元以上。
在楼宇协会里，广州人熟悉的广东国际大厦、中华广场、港口中心、时代地产中心、江湾商业大厦等多栋越秀区重点商务楼宇位于其中，目前会员单位中有8栋获2013年越秀区“十佳商务楼宇”称号，6个为越秀区总部经济发展基地，11栋成为2013年税收亿元楼。
张澜告诉记者，楼宇协会所起的是发挥会员、投资者和政府三方的纽带作用，打造多方共赢的局面：一是整合行业资源，为会员打造资源整合平台、信息共享平台、行业交流平台、对外宣传平台等四大服务平台，组织举办各项旨在促进行业发展的交流、培训、考察、行业评选等行业活动；二是统一对外窗口，为投资者提供场地信息匹配、政策宣讲、项目落户等一条龙服务，更快地确定投资意向；三是加强政企合作，以服务外包的形式，接受政府委托开展政企联合宣传、楼宇经济调研、行业信息收集、行业活动承办等工作。
“楼宇经济协会能够把会员之间的需求集中起来向区政府反映，区政府的相关政策也可以通过协会告知会员楼宇。协会会员之间形成了信息分享、互助互推的良性互动，通过客户的互推省去了中介的费用，也提升了行业自律，形成了行业规范。”
越秀楼宇经济协会目前已经创立了专门的微信公众号和刊物。楼宇协会年内将不断完善协会各项规章制度，陆续开展对外宣传、内部交流、行业评选等各项行业性活动。其中，重点工作是接受越秀区政府的委托，计划主办区内商务楼宇各种行业性的评选活动，表彰本年度越秀区内的优秀商务楼宇，打响越秀楼宇品牌。
文献来源：2015-09-16 羊城晚报-A15
作者：刘云
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