历史文化街区已批的地产项目要降低高度的工作如何开展？广州给出了具体的操作方法！近日，2016年度广州市城市规划委员会第二次会议召开。会议审议通过了东莞庄路地块控制性详细规划，同意将历史文化街区北京路一建设项目的约1.8万平方米建设量转移到天河区的东莞庄项目，进而使北京路项目的建筑高度可以降低38米。专家认为，容积率转移是保护历史文化街区的重要手段，这一项目在规委会上获得通过对广州历史文化名城保护意义重大。
广州市城市规划委员会主任、市长温国辉主持会议。
转移容积率避免历史街区再现超高建筑
港汇华庭项目位于北京南路西侧，天字码头北面，开发商是广州市汉国恒生房地产开发有限公司。
项目用地面积9455平方米，地块距离江边最近105米。曾批复该项目总建筑面积87078平方米，建筑高度最高158米。由于该项目为广州名城保护规划范围内的历史审批项目，且项目位置对名城和文物保护具有重要意义，2013年8月19日，经第二届市规委会主任委员会第八次会议审议，通过建筑效果评估后，要求该项目建设量由87078平方米减少至71616平方米，减少了15462平方米，建筑高度由158米降低至120米，降低38米。
根据《城乡规划法》的相关规定，当时的会上议定：减少的建设面积按等值原则，转移为该公司东莞庄路住宅项目的建筑面积。而根据等价值转移的原则，东莞庄项目接受转移的住宅面积要达到18828.56平方米。
对于为了保护历史街区而进行的容积率转移，不少规委会专家都表示赞成。规委会委员、中山大学教授袁奇峰就表示：“容积率转移是保护历史文化名城的重要工作，是基石和基本制度。产权清晰才能运转，故而支持转移。”就这一具体案例，袁奇峰则认为，原来东莞庄项目批复的方案体量就过大，增加1.8万平方米后也并不是不可接受，“相比原来审批的方案并没有更加不堪”。
近年来，“容积率转移”一词越来越多地被规划界的专家提起，尤其是在谈及老城保护的场合。华南理工大学教授王世福就提出学习国外经验，在全市范围设立容积率转移制度的办法，把老城区无法实现的开发量转移，既避免了老城区大拆大建，政府也能从中实现经济平衡。而2012年，广州市政府决定收回同样位于历史城区内、大元帅府旁地块，计划修建孙中山纪念馆时，按照当时的估算，政府至少需要补偿开发商7亿元地价。
转移区紧邻华工将建12栋高层住宅
拟承接建设量的东莞庄路项目，用地位于广州市天河区东莞庄路中段，是一个夹在华工南北区之间的狭长地带，总用地面积96503平方米，现场已平整。开发商同样是广州市汉国恒生房地产开发有限公司，项目也已经通过了相关的国土和规划审批。根据2012年原市规划局天河分局对该项目修建性详细规划的批复，地块计容面积265768平方米，平均容积率3.32，建筑密度29.7%，绿地率30%。
因承接北京南路项目等值转移的建筑面积，项目地块总计容建筑面积由265768平方米修改为284596.56平方米，平均容积率由3.32修改为3.57，容积率增加了0.25。项目原修详规为建设15栋100米的高层和11栋低层住宅。本次规委会上提出了两个新的方案：方案一为，建15栋100米高层和11栋低层住宅；方案二为，建设12栋125米到150米高层，和11栋低层住宅。与会委员和专家大多倾向于栋数更少、高度更高的方案二，因为可以通过抽疏降低该地块的建筑密度，留出更多绿地和公共空间。
此外，根据测算，地块修规后居住人口将超过8000人，原方案中设置的6班幼儿园规模偏小，再加上全面二孩政策，将进一步增大幼儿园的入学需求，故修改后的方案二将幼儿园规模调整为9班。同时增加了社区服务站、文化活动中心等多项公建配套。
■延伸
容积率转移引交通承压担忧
专家建议建东莞庄隧道下穿华工北门，道宽是否为40米仍待论证
不过，在规委会上，也有专家指出，东莞庄地区交通是一个非常凸显的问题，早晚交通压力非常大，且该地区是地铁盲点，再增加建设量必须首先解决交通问题。为此，规划中也提出，结合市建委建设东莞庄路下穿华工北门的双向4车道隧道的计划，将该段道路宽度由26米外扩至36米；并结合现状公交总站设置区域循环巴士，在项目地块人行天桥处设置港湾式停靠站，方便公交与地铁接驳。
而市住建委有关负责人表示，东莞庄路属于猎德大道北延线的路网，原来提出50米道路宽度建议，后让建设部门现场勘查，建隧道最低不能低于40米，36米无法保证隧道落实。最终会议决定，规划和住建部门下来再论证实施，以确保隧道方案能够落地。天河区有关负责人则表示，天河区和住建委正在加紧研究猎德大道北延线的问题，路宽要预留足够，实施了可以解决天河北和黄埔大道拥堵的问题。
文献来源：2016-05-16 南方日报-AII02
作者：刘怀宇
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