昨日上午，广州国际大厦（下称63层，）Ｂ附住宅楼的7位业主状告该大厦业委会的全部5位委员非法成立业委会，并私下与该大厦属下物业公司恶意串通签订《物业管理合同》，为Ｂ附住宅楼业主定下了每平方米14.85元的广州最高住宅物业管理费，却规定63层主楼22层以上的“广东国际大酒店”无需支付任何物业费用而损害业主权益一案在广州市中级人民法院开庭。他们同时也将63层的物业管理公司告上法庭。63层方面的代理律师则针锋相对，当庭否认对方的全部指控。
此案是自今年5月15日最高人民法院关于《物权法》“建筑物区分所有权纠纷案件”和“物业服务纠纷案件”两个司法解释出台后，业主状告业委会委员的第一桩诉讼案件。
最高院关于 “建筑物区分所有权纠纷案件”司法解释中第12条规定：“业主委员会的决定侵害业主合法权益或者违反了法律规定的程序的，业主可依《物权法》第78条之规定向法院申请撤销。”第一次在法律上明确业主可告业委会。
目前大量的物管纠纷缘于开发商操纵业委会非法成立，非法业委会与物管公司签订有损于业主权益的物业合同。作为最高院司法解释出台后的首例业主告业委会非法案，此案的开打及其结果无疑都为今后物管纠纷的解决提供借鉴。
控方观点 1
选举非业主为业委会委员
63层方未取得房地产权就开业主大会
选举非业主为业委会委员
人们俗称的63层位于环市东路339号，它由主楼（即63层高的主楼及楼内的广东国际大酒店）、30层高的写字楼A附楼和35层高的B附住宅楼组成。2007年1月深圳中航等企业收购了63层的大部分财产权益，并派出了属下的深圳市中航物业公司管理，还专门成立了广州分公司负责包括B附住宅楼在内的物业管理事务。
业主的代理律师王步林出具证据指出，深圳中航交纳土地出让使用金的时间是2008年1月21日，在此日期前国土部门未确权给收购方，即深圳中航还不是它所收购的房产的合法产权人。
但在2007年9月22日，63层方面便以占有整个小区78%的“房屋产权票”发起业主大会，并以占业主投票权的78%的“业主表决权”自行一票通过对自身有利的《业主大会议事规则》、《业主公约》和《物业服务合同》，并表决聘请其属下的深圳市中航物业公司为其物业服务企业。
同时选举不是业主的公司员工、人力资源部经理张澜为业委会主任，管理层干部邓楷、乐小龙为业委会委员，其他两位为A附楼业主简松年和现在谁也找不到的业委会副主任陈立无。
接着，任期两年的5位业委会成员以业委会的名义与深圳市中航物业公司签订了为期3年的物业管理合约，并为Ｂ附住宅楼业主定下了每平方米14.85元的广州最高住宅物业管理费。
辩方
业委会成立过程
公开合法
63层代理律师则认为，业委会成立过程公开合法，B附住宅楼的业主也参与了筹备工作，对方的指控没有事实与法律根据。
控方观点 2
双方存在内幕交易
越秀区房管局为业委会备案 63层物业公司为其提供物业服务
双方存在内幕交易
业主代理律师陈宏军说，业主曾多次就63层业委会成立不合法的问题向房管部门反映情况。2007年11月和12月越秀区房管局两次给业主的信访复函中说：“我局提出了筹备组应提交选举产生的首届业委会委员的房屋产权资料的要求，该组至今未能提交。据此，我局物管科已将筹备组的备案资料退回。”
陈宏军当庭指出，2008年2月22日，越秀区房管局为该业委会备了案。但仅3个月又10天后，即6月2日，负责管理63层的深圳市中航物业公司广州公司也开始为越秀区房管局提供物业服务。
在中航物业网（http://cpm.gd/gydsy.asp）的网站上，深圳市中航物业公司发布了一条消息称：“6月2日，广州分公司员工正式入驻越秀区国土资源与房屋管理局，为越秀区国土局办公楼提供物业管理服务。该项目是广州分公司继广东国际大厦以后在广州争取到的新项目，对分公司的业务拓展历程是一个重大的鼓舞。”
Ｂ附住宅楼业主在向二审法院提交的“请求法院协助收集证据申请书”中说“这使我们想到越秀区国土资源与房屋管理局为广东国际大厦非法业委会备案可能存在内幕交易”。并请求法院协助核查。
陈宏军律师认为，可以认定深圳市中航物业公司是早在6月2日之前，就与越秀区国土资源与房屋管理局进行了接触，要求法官询问对方代理律师，广州分公司员工正式入驻越秀区国土资源与房屋管理局是否属于事实。
辩方
拒绝回应
对方律师对此拒绝正面回应，认为法庭对此申请不应该进行调查，理由是此事与本案毫无关联。
控方观点 3
业委会恶意串通物管
主楼22层以上不交物业费
业委会恶意串通物管
律师陈宏军认为，根据非法的《物业管理合同》看，“显然，包括非法业委会在内的各个方面，存在恶意串通损害业主权益的民事行为”。
“该合同规定，63层主楼22层以上的广东国际大酒店无须支付任何物业费用，显然把这些费用转嫁给其他守法业主，而Ｂ附住宅楼的业主则要付出昂贵的物业管理费。” 他说，“《民法通则》规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效；无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”
辩方
不存在恶意串通
对此，63层代理律师表示不存在恶意串通。
业委会委员：
不知已成被告自称合法公正
对于业主及其代理律师的说法，记者曾联系了各个业委会委员，咨询他们的意见。邓楷对于已成为被告，并于6月23日开庭表示毫不知情。他说：“我目前不在广州工作，所以不知道。我们的行为不是个人的行为，公司应该会委托律师代理的。”乐小龙也表示事先不知道开庭的事情。
业委会主任张澜同样表示不会出庭应讯，一切交由公司派的律师打理。但他表示：“事实上，法院一审的审理结果表明我们的行为是合法、公正的。有些业主为了达到不交管理费的目的，采取恶人先告状的手段，请媒体不要听信他们的一面之词。”
“理解支持业主打官司”
记者接着又联系了代表A附楼的业主简松年。他的秘书兼代理人张小姐首先对记者说：“我们不干了，好早就提出来了，好在业委会就要到期了。如果大家觉得物业管理费贵，要求降低，我理解支持业主去打官司。”她说，“但我认为业委会成立还是合法的。Ｂ附楼业主告我们真的没道理，你可以去告物业公司，告房管局呀。”
记者再联系副主任陈立无，显示电话是空号。一位业主说：“这个副主任陈立无一开始就没露过面，也不知道有没有这个人。”
此案是自今年5月15日最高人民法院关于《物权法》“建筑物区分所有权纠纷案件”和“物业服务纠纷案件”两个司法解释出台后，业主状告业委会委员的第一桩诉讼案件。
最高院关于 “建筑物区分所有权纠纷案件”司法解释中第12条规定：“业主委员会的决定侵害业主合法权益或者违反了法律规定的程序的，业主可依《物权法》第78条之规定向法院申请撤销。”第一次在法律上明确业主可告业委会。
目前大量的物管纠纷缘于开发商操纵业委会非法成立，非法业委会与物管公司签订有损于业主权益的物业合同。作为最高院司法解释出台后的首例业主告业委会非法案，此案的开打及其结果无疑都为今后物管纠纷的解决提供借鉴。
控方观点 1
选举非业主为业委会委员
63层方未取得房地产权就开业主大会
选举非业主为业委会委员
人们俗称的63层位于环市东路339号，它由主楼（即63层高的主楼及楼内的广东国际大酒店）、30层高的写字楼A附楼和35层高的B附住宅楼组成。2007年1月深圳中航等企业收购了63层的大部分财产权益，并派出了属下的深圳市中航物业公司管理，还专门成立了广州分公司负责包括B附住宅楼在内的物业管理事务。
业主的代理律师王步林出具证据指出，深圳中航交纳土地出让使用金的时间是2008年1月21日，在此日期前国土部门未确权给收购方，即深圳中航还不是它所收购的房产的合法产权人。
但在2007年9月22日，63层方面便以占有整个小区78%的“房屋产权票”发起业主大会，并以占业主投票权的78%的“业主表决权”自行一票通过对自身有利的《业主大会议事规则》、《业主公约》和《物业服务合同》，并表决聘请其属下的深圳市中航物业公司为其物业服务企业。
同时选举不是业主的公司员工、人力资源部经理张澜为业委会主任，管理层干部邓楷、乐小龙为业委会委员，其他两位为A附楼业主简松年和现在谁也找不到的业委会副主任陈立无。
接着，任期两年的5位业委会成员以业委会的名义与深圳市中航物业公司签订了为期3年的物业管理合约，并为Ｂ附住宅楼业主定下了每平方米14.85元的广州最高住宅物业管理费。
辩方
业委会成立过程
公开合法
63层代理律师则认为，业委会成立过程公开合法，B附住宅楼的业主也参与了筹备工作，对方的指控没有事实与法律根据。
控方观点 2
双方存在内幕交易
越秀区房管局为业委会备案 63层物业公司为其提供物业服务
双方存在内幕交易
业主代理律师陈宏军说，业主曾多次就63层业委会成立不合法的问题向房管部门反映情况。2007年11月和12月越秀区房管局两次给业主的信访复函中说：“我局提出了筹备组应提交选举产生的首届业委会委员的房屋产权资料的要求，该组至今未能提交。据此，我局物管科已将筹备组的备案资料退回。”
陈宏军当庭指出，2008年2月22日，越秀区房管局为该业委会备了案。但仅3个月又10天后，即6月2日，负责管理63层的深圳市中航物业公司广州公司也开始为越秀区房管局提供物业服务。
在中航物业网（http://cpm.gd/gydsy.asp）的网站上，深圳市中航物业公司发布了一条消息称：“6月2日，广州分公司员工正式入驻越秀区国土资源与房屋管理局，为越秀区国土局办公楼提供物业管理服务。该项目是广州分公司继广东国际大厦以后在广州争取到的新项目，对分公司的业务拓展历程是一个重大的鼓舞。”
Ｂ附住宅楼业主在向二审法院提交的“请求法院协助收集证据申请书”中说“这使我们想到越秀区国土资源与房屋管理局为广东国际大厦非法业委会备案可能存在内幕交易”。并请求法院协助核查。
陈宏军律师认为，可以认定深圳市中航物业公司是早在6月2日之前，就与越秀区国土资源与房屋管理局进行了接触，要求法官询问对方代理律师，广州分公司员工正式入驻越秀区国土资源与房屋管理局是否属于事实。
辩方
拒绝回应
对方律师对此拒绝正面回应，认为法庭对此申请不应该进行调查，理由是此事与本案毫无关联。
控方观点 3
业委会恶意串通物管
主楼22层以上不交物业费
业委会恶意串通物管
律师陈宏军认为，根据非法的《物业管理合同》看，“显然，包括非法业委会在内的各个方面，存在恶意串通损害业主权益的民事行为”。
“该合同规定，63层主楼22层以上的广东国际大酒店无须支付任何物业费用，显然把这些费用转嫁给其他守法业主，而Ｂ附住宅楼的业主则要付出昂贵的物业管理费。” 他说，“《民法通则》规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效；无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”
辩方
不存在恶意串通
对此，63层代理律师表示不存在恶意串通。
业委会委员：
不知已成被告自称合法公正
对于业主及其代理律师的说法，记者曾联系了各个业委会委员，咨询他们的意见。邓楷对于已成为被告，并于6月23日开庭表示毫不知情。他说：“我目前不在广州工作，所以不知道。我们的行为不是个人的行为，公司应该会委托律师代理的。”乐小龙也表示事先不知道开庭的事情。
业委会主任张澜同样表示不会出庭应讯，一切交由公司派的律师打理。但他表示：“事实上，法院一审的审理结果表明我们的行为是合法、公正的。有些业主为了达到不交管理费的目的，采取恶人先告状的手段，请媒体不要听信他们的一面之词。”
“理解支持业主打官司”
记者接着又联系了代表A附楼的业主简松年。他的秘书兼代理人张小姐首先对记者说：“我们不干了，好早就提出来了，好在业委会就要到期了。如果大家觉得物业管理费贵，要求降低，我理解支持业主去打官司。”她说，“但我认为业委会成立还是合法的。Ｂ附楼业主告我们真的没道理，你可以去告物业公司，告房管局呀。”
记者再联系副主任陈立无，显示电话是空号。一位业主说：“这个副主任陈立无一开始就没露过面，也不知道有没有这个人。”
文献资料来源：2009-06-24 新快报-A08
作者：陈文
索取号：D
本馆校对：
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