继以时尚日式百货为特色的美东百货去年亮相之后，今年7月，广百置业首个以“健康”为主题的保健品商城——广百·尚宜国际保健精品城（下简称广百·尚宜），也将在农林下路开业。农林下路商圈，正随着道路改造工程、商铺拆迁工程的完工和新项目的进驻，而进入全新的升级发展时期。更多时尚元素的引入，还有从传统的百货、服装、餐饮业，向保健、休闲娱乐等行业拓展的丰富业态，正令农林下路商圈越来越焕发出自身的特色，在广州各大商圈中，走出自己的差异化发展道路，它向广州“淮海路”的规划目标又迈进了一步。
■新快报记者李琳 实习生陆雍仪
发展三部曲
过去
广州“淮海路”发展遇瓶颈
农林下路，这条只有1000多米长的道路，曾是广州的第三大商业街，东山百货、王府井百货两大商场坐镇，还有林立的街铺、食肆、女人街和不少写字楼、住宅的裙楼商场，使其成为广州中高端消费的汇聚地，其热闹程度曾可比上下九、北京路两大商业步行街。早在2007年，农林下路已经被规划为广州的“淮海路”，打造高端商业商圈。而按照越秀区政府的规划，农林下路商业街将与附近的署前路、龟岗大马路连成一片，扩展成近1平方公里的商贸圈，由社区商圈升级为都市中心商圈，成为广州市老城区内名副其实的“三大商圈”之一。
但令人遗憾的是，近年来，随着农林下路变步行街规划的落空，区内临建商铺拆迁、道路改造工程此起彼伏，而农林下路和署前路的商业脉络又被割断，而且在快速崛起的天河商圈、成功改造的北京路、上下九商圈等市中心传统商圈，还有珠江新城、白云新城、番禺新城等不断涌现的新商圈的冲击下，农林下路商圈虽然商铺租金仍在高位运行，但发展却一度陷入了瓶颈位。
满堂红商铺部高级经理郭海波表示，以前农林下路的商业气氛是很好的，但这几年明显不行了。“当初农林下路的客流量完全不逊于上下九和北京路，消费群也大多是中高端客，消费力强，但现在这一带就算是节假日，客流量也就只有八九万人次，跟北京路、上下九和天河路商圈根本没得比，就连江南西商圈的客流恐怕都比农林下路要好些。”据悉，昔日与农林下路齐名的北京路，现在日均客流量已达50多万人次，节假日更超过100万人次。
现在
日式百货开业拉动商圈转型
从去年开始，在新项目的拉动下，农林下路开始走出升级突围的道路。去年4月底，广州首家日式百货店——美东百货在农林下路的建和商业广场开业，改变了近年来农林下路百货公司中王府井百货一家独大的局面，而其年轻潮流的时尚定位，更为农林下路商圈注入了新元素。而该项目4万平方米的商业面积也进一步拓展了农林下路的商业规模。
中原地产商铺二部营业总监法永能指出，农林下路商圈毕竟有自己的优势，比如周边有锦城花园、东风广场等多个豪宅楼盘，还有很多政府机关的宿舍区，商圈附近有着庞大的中高端消费群。“附近居住的家庭，年消费金额6万元以上的大概占七成的份额。商圈内还有不少政府机关、事业单位，而且大量写字楼云集，附近上班的中高级白领有5万人以上，区域消费力还是比较强的。”法永能说：“之前，农林下路商圈发展走下坡路主要是道路变不了步行街，商圈上又大多是临建的商铺，现在有大百货公司加盟，商业规模大了，商圈升级也就有所依托了。”
未来
保健品业态新加盟
近日，由广东省老干部活动中心大楼裙楼商场打造而成的保健品商城——广百·尚宜，传出在7月开业的消息，可说是为农林下路商圈业态拓展迈出了关键的一步。该商场定位广东首家以保健养生为主题的精品商城，以滋补保健品、天然营养食品、特膳类食品、绿色有机食品、保健用品为主。目前，商场已吸引同仁堂、宝明堂、中国药材、仙妮蕾德、汤臣倍健、豪柏钻石咖啡等品牌进驻。
据悉，农林下路不但邻近中山大学附属第一医院和广东省人民医院，其附近还有广东省老干部活动中心、广州军区政治部干休所等机构，其中的广东省老干部活动中心为全省的老干部提供多个系列的教学服务，每年进出大楼的老干部超过100万人次，老人们对健康保健都有较强的意识，消费潜力大，将为商圈的医疗保健品市场带来庞大的消费群。
今年4月底，广州市市长陈建华在调研广州市卫生局时提出，在越秀区的烈士陵园、东山口片区，谋划以中山大学附属第一医院和广东省人民医院为核心，汇集该地段的其他优质医疗资源，建设广州东山健康医学中心；并通过建立联席会议的形式，调动该地段各医疗机构的积极性，吸引药品、医疗器械、保健、美容等相关行业进驻。因此，依托附近的医院、老干部活动中心等资源，加上广百·尚宜的进驻，医疗保健品行业将有望成为农林下路商圈的全新业态。
随着保健品商场的加盟，加上之前已开业的珠宝城、电影院、婚纱影楼等业态，农林下路的商业业态日益丰富，整个商圈正从传统的以百货、服装、鞋类、餐饮为主打的零售消费业态，向更多的商业模式拓展，其商业特色也日益鲜明，一个全新的面向市中心中高端消费人群的都市中心商圈正在形成。
声音
老街坊：广州第一家百货公司开在这里
在农林下路生活了半辈子的老街坊杨伯说：“农林下路以前是和署前路相连的，当时广州第一家百货公司——东山百货就开在署前路上，王府井百货进广州也首选了农林下路，这里的商业以前真的很风光，我很多亲戚朋友都跑来这里逛街。可惜后来署前路与农林下路被分隔开了，商圈规模一下子变小了，这一带又老是改道路、拆商铺的，商业发展也就走了下坡路。”
专家：农林下路商圈要变局突围
广东省流通业商会执行会长黄文杰表示，美东百货的开业和广百·尚宜的进驻，促使农林下路商圈变局，与走传统文化特色道路的北京路、上下九商圈以及走高端品牌路线的天河路商圈相比，农林下路商圈只有走出自己的特色，才能拓展出二次发展的新路。
广州各商业旺区一线街铺平均租金
地段 租金（元/㎡/月）
北京路 1000-3500
上下九 800-2000
农林下路 1000-1200
江南西路 800-1800
天河南 500-1200
惠福东路 700-1000
状元坊 800-1500
宝岗大道 400-900
江南大道 500-800
最新商情
街铺月租1000-1200元/m2
作为广州市中心的传统商业旺区，农林下路的商铺从来都不便宜，尽管商圈发展有过起落，但其临街商铺租售价一直处于广州商铺市场的一线价位。在农林下路附近的一家地产中介铺，经纪劳先生说：“农林下路商圈商铺放卖非常少，就算有价格也很贵，曾有个临街铺业主叫价25万元/平方米，不过一直没有卖出去。”
郭海波也表示，农林下路一带的街铺，除了只租不售的商场铺外，其余多是临建性质的，少量有产权的商铺也多由一些国企单位拥有，通常不会出售，所以这一带商铺放盘确实少之又少，交投并不活跃。但是，农林下路一带商铺价格一点都不便宜。“目前农林下路的一线旺铺，售价已和北京路、珠江新城的差不多了，大多要20万-30万元/平方米。不过从租金看，农林下路的商铺租金要比北京路低，北京路的一线街铺月租已超过3000元/平方米，农林下路一线街铺月租多在1000-1200元/平方米之间，这也算是广州商铺租赁市场的一线价位了。”
记者在现场了解到，除一线街铺外，农林下路的商场内铺租金不太高，东山锦轩首层商场铺月租400-500元/平方米，负一层商铺月租300元/平方米，二层月租200-250元/平方米。而新富熊大厦目前在招商的有二层和负一层的部分商铺，月租金168元/平方米。即将开业的广百·尚宜平均月租金380元/平方米。虽然商场铺租金听起来不算高，但郭海波说：“这些商场铺算的都是建筑面积，而传统的临街铺计算的是实用面积，以商场铺五成的实用率计算，这一带商场首层铺的平均租金，摊成实用面积，也要1000元/平方米/月左右。”
文献来源：2012-06-29 新快报-C14
作者：李琳
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