商用前沿
面对新兴区域的强势竞争，老城区多个传统商圈纷纷变革以提升自身的市场地位，越秀区的环市东商圈因为有保利中环广场等新场的加入、因为友谊商店的提升而将有望焕发新机，中华广场商圈同样凭借着海印集团的强势进驻，并全新打造而令市场有了更高的期待。这个以中华广场为核心，同时兼具流行前线、地王广场、海印运动名店城、陵园西专业市场等重磅商业场所的商圈，正以全新的面貌和品牌号召力吸引着每天数十万的人群。
传统的商圈尽管有这样或那样的硬件瓶颈，但其因优越的地理位置和稳定的消费群体而使得自身价值稳步上升。业内人士表示，眼下手握一两千万元的投资者，投资中华广场的商场铺，其回报率甚至还将高过价值被透支的天河珠江新城的投资回报率。据介绍，目前中华广场一线商铺租金普遍在1000元/平方米以上，二三线商铺租金则在600-1000元/平方米/月之间，商铺租金的年均升幅大概为15%。
市场流通的多是商场铺
中华广场商圈的商铺形态包括有商场铺、地下商城铺、街铺等，有专业机构统计这个商圈的商用总面积超过20万平方米。不过，由于这些商城大业主身份的特殊性，该商圈内在市场上买卖流通的商铺并不多。
满堂红商铺部高级经理张嘉伦介绍，中华广场的商铺早期被开发商卖散过，所以现在才会有小业主将其商铺放到二手市场流通，“现在中华广场可以买卖的商铺集中在一楼、三四楼，都是一些早期小业主买下的物业，面积多在10平方米左右。目前经满堂红在交易洽谈中的有五六间，市场还是有供应的”。
紧邻中华广场的，还有知名的流行前线、地王广场等时尚购物场所，前者因为海印集团对品牌要求较高、加上经营者一般不轻易转手，因此在市场中很难见到有商铺可租，“基本内部就消化了”；地王广场则相对门槛低一些，除了负一层的大品牌商铺外，其余负二层、负三层的商铺都能在二手市场上见到，同样都是招租。
一线铺租单价均超千元/平方米
中华广场商圈作为老城区的传统知名商圈之一，一样走时尚的路线，在众多新兴商城的强力竞争下，这里的竞争力一度不断衰退。转机出现在去年，去年中华百货全新面市及众多国际品牌的加盟，结束了该商圈没有品牌主力店的历史，令这个传统商圈终于焕发出新的生命力，该商圈的商业价值，再度被市场看好。
张嘉伦介绍，目前中华广场内一线商铺的租金普遍在1000元/平方米/月以上，“大门口一间400多平方米的商铺，月租金达65万元，平均单价为1600元/平方米/月，可谓今年的租金铺王了”。同一广场内的二线商铺，即在非主过道上的、位置较好的商铺，其租金则接近1000元/平方米/月，位置较差、客流量少的三线商铺，月租金则在600-700元/平方米/月幅度。年轻群体聚集的流行前线，市场处于供不应求状态，大业主对进驻品牌的要求比较严格，目前该商城内一线商铺的租金也达1400元/平方米/月，甚至价更高都仍一铺难求。紧邻其的地王广场，定位也比较年轻，目前其负二层一线铺的租金也要1000元/平方米/月，负三层的租金则为600-700元/平方米/月之间。
千万元投资回报高过CBD
去年以前，广州商铺投资回报率多在5%以上，而今年限购之后，商用市场的投资回报率则有所下降，“现在商铺回报率能有4%都不错了”，不少业内人士这样认为。是什么原因导致回报率降低？“住宅限购后，直接导致市场对商用物业的需求增加，由此推动了商用物业价格的上涨，若是租金升幅无法同步，回报率自然就会下降”。
据满堂红、美联物业等商铺部人士介绍，对于手握上千万元的投资者来说，风险相对较少的、成熟的老城区商圈商铺便是他们的投资首选，步行街的商铺是其中的一种，口碑较好的商场铺也是一种。“我们近期成交了一套位于二线的97平方米的商铺，成交价为1250万元，该店铺目前每月的租金为6.5万元，还有两年租约，新任投资者购入后，就能直接收租了，投资回报率大概在6%左右，是不错的投资物业。”张嘉伦介绍。对于手握上千万元的投资者而言，珠江新城也是一个投资方向，不过该区域的回报率就难说一定比老城区的要高，“隽峰苑一个39平方米的商铺，成交价约1600万元，不过其租金却是1.25万元/月。对于新的投资者而言，这样的回报率太低。但是，对于第一手的投资者而言，该商铺这一两年升值的空间就相当可观，当时一手商铺售价仅在13万元/平方米左右”。
文献来源：2011-07-08 羊城晚报-b13
作者：陈玉霞
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