广州人，几乎没有不认识农林下路的，这个商圈曾经创造过广州商业地产的辉煌———东百、王府井，还有林立的街铺、食肆，商业氛围一度比肩上下九、北京路。
然而，近年来农林下路商圈却因为道路改造、街铺拆迁，以及缺乏新商业项目而变得乏善可陈，尽管商铺价格和租金仍在高位运行，但却未能让人看到更上一层楼的曙光。
不过，近期农林下路上的美东百货开业，加上多个新商业项目的上马和附近东风路商场产权铺的出现，农林下路商圈正在悄悄地发生变化，不少行内人士认为农林下路迎来了难得的二次发展机遇。
农林下路能焕发出新的活力吗？值得期待。
曾经辉煌的“东百”时代
“农林下路以前连接署前路，当时广州第一家百货公司东山百货在这里开业，风头一时无两。”一位街坊告诉记者，自从署前路与农林下路因市政规划被分隔开后，这一带的商业气氛明显走下坡路，特别是署前路一带。
说起农林下路商圈，美联物业营业经理徐明坚毫不讳言，近年来农林下路的商业氛围已经不如从前。当初农林下路的人流和消费都不逊于上下九和北京路，但现在，工作日期间农林下路的平均人流量为五六万人次，节假日这里的人流量可达到七八万人次。这个数据跟北京路、上下九、天河城商圈相比起来有较大的差距，就连江南西商圈人流恐怕都比农林下路强。昔日与农林下路齐名的北京路，现在人流量日均达到50多万人次，节假日超过100万人次。
“农林下路是条状式发展，在规模扩张上受到一定限制，很难像天河城一样发挥聚集作用。”知名房地产专家韩世同如是说。
临建商铺影响投资热情
记者调查发现，多年来，农林下路商业地产基本上是靠两部分“勉力”支撑———一个是早年的王府井，另一个是路上的街铺。近五年，这里几乎没有看到新的大型商业项目出现。从政府层面看，这里也没有太多的新规划支持。
伴随着商圈发展的停滞不前，加上农林下路一带的街铺多是临时建筑，大部分是由一些国企事业单位所有，且价格不菲，这里的租售市场并不活跃。
“农林下路一带的商铺，多为临时建筑，没有产权，所以无法成交。加上近年来，农林下路商业氛围有下降的趋势，商铺的价格也偏高，因此投资者也多数不会贸然投资农林下路。”在徐明坚的角度看，投资者对农林下路的热情明显衰减。
中原地产商铺组总监法永能告诉记者，农林下路一带盘源的确不丰富，但价格却一点都不低。“农林下的一线旺铺售价接近北京路20万-30万/平方米的水平，但农林下路商铺租金明显偏低，北京路一线街铺的租金已经超过3000元/平方米/月，农林下路的租金区间在800-1200元/平方米/月。”从这一点看来，农林下路商圈的商业远不如它的住宅受欢迎。
新项目登场现发展曙光
上个月底美东百货的正式开业，对于农林下路来说可谓久旱逢甘霖，农林下路商圈也从此告别仅有王府井一家百货商场的尴尬局面。
记者在现场采访了解到，新开业的美东百货共有八层，而吉之岛则将进驻负一层并开设高端食品超市，藉此“杀回”老东山。
实际上，除了美东百货以外，农林下路未来还将有两大商业物业陆续登场。一个是位于美东百货旁边的东山时尚购物新天地，该项目由迎瑞地产开发，正在紧张的建设当中。按照规划，该项目地上六层、地下三层，建筑功能是商业、办公。记者还从迎瑞地产获悉，该项目的详细规划预计在一两个月后才会最终敲定。
另一个值得关注的项目是美东百货对面的一座商业大厦，目前正处于基建状态。但该项目一直处于“秘密”状态，外界对它知之不多，仅知道其也是一个大型商业项目。
面对农林下路商业地产的再度活跃，徐明坚认为，随着美东百货等新的商业项目出现，农林下路将迎来一个好的发展时机，区域商业价值也会有较大幅度的提升。
而在韩世同看来，农林下路商圈要复兴，应该注重建立区域的商业中心，因为这个区域有多年的商业积累，而且附近居民消费层次比较高。
周边在售产权商铺潜力大
对于投资者而言，农林下路商圈发展曙光再现本是好事，但同时应该看到的是，目前已经较高的租售价格，却又使得投资者入市门槛偏高。
徐明坚说，在农林下路买铺，由于铺价已经偏高，投资回报率并不高。另一点需要注意的是，这个商圈跟一些大型商圈不一样，它主要面对本地消费能力，因此价值成长空间会有一定的限制。
有行内人士认为，要投资该商圈不一定要选择农林下路上的物业，可以把眼光放到它的周边区域，比如东风东路或者署前路一带。
记者了解到，目前东风东路上的确有两个产权项目在售，一个是港澳中心，一个是东山766项目。这两个项目的商铺总价都不算高，中小投资者可以留意。港澳中心定位是港澳潮流百货商场，批零一体，面积在6-15平方米，目前商铺的销售均价为5.8万元/平方米左右。东山766目前在卖的商铺都是餐饮铺，面积为8-30平方米，售价为5万-8万元/平方米。
投资建议
买铺可考虑
周边区域
美联物业营业经理徐明坚：目前投资农林下路的商铺可选择的不多，而且门槛偏高，适合的投资者不多。建议如果投资农林下路商圈，可以选择署前路和龟岗大道交界处的商铺，因为那里将会有一个六号线一期的地铁出口，会带来比较大的人流。
投资产权铺
先做经营评估
广东流通业商会执行会长黄文杰：东风东路上的商业项目，只要做出自身特色就能吸引到特定的消费人群。同时，建议投资者在选择商铺时，要做好经营能力评估的功课。
文献来源：2011-05-27 新快报-C10
作者：杨金霞
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