“杨箕村改造提出容积率为6.18,有人觉得高。我们可以说,改造杨箕村,一是政府没有赚钱,二是容积率没有超过该地区的容积率规划控制上限。”12月15日,针对社会上对杨箕村改造容积率太高的质疑,市三旧办举行新闻发布会,副主任陈建华明确答复记者。
12月11日,本报a7版刊登《杨箕改造项目下月开卖,门槛高》,提到杨箕村楼面地价为8593元/平方米,为广州史上出让起始价第二高的商住地块,6.18的超高容积率让人瞠目。广东省政府参事王则楚,广东省第十届政协常委孟浩,暨南大学教授、广东省省情调查与对策咨询专家胡刚和广州市房协专家委委员黄穗诚等分别“炮轰”杨箕村改造的容积率过高,不利于城市整体建设。
说盈利:
旧村改造,政府很难赚到钱
根据市国土房管局刊登的土地使用权挂牌出让公告(穗国房挂出告字【2010】14号),杨箕村的土地容积率将不超过6.18。陈建华表示,按照建设密度20%左右计算,杨箕村的楼房平均将达到30多层。
问:如此密集的“牌九阵”,是否为了“政府有钱赚”?
陈建华:在杨箕村的改造中,政府大概可以平衡,没有盈利。实际上,政府在三旧改造中,旧村改造总体上很难达到平衡,比如三元里改造,由于白云山控高限制,政府要补贴3.3亿元改造款;白云区棠下村,政府也要补贴1.5亿元;旧城改造几乎都需要政府补贴,因为老城区人口要抽疏,要改造环境。只有旧厂改造,可能有少许盈利。政府即使有盈利,也会补贴到其他的社会福利项目中去。
社会上有几种猜想,一是说政府搞土地财政,靠城中村改造赚钱;二是说村民推动了地价高涨;三是说开发商有暴利。这些都是误解。地价高低主要是由市场来决定的,开发商相对地有合理利润才愿意接手,说政府、村民、开发商推动房价高涨,是不合理的。
说容积率:
杨箕村没有超过最高指标
问:杨箕村的容积率高达6.18,是否过高?
陈建华:我相信没有超过最高指标。我不大清楚杨箕村周边地区的容积率有多高,这个数字在规划局手里掌握。如果个别案例超标,按照法律规定,必须上规委会进行审议。上规委会审议,也必须在指标体系范围内。我看了一下,珠江新城里有的地块容积率达到7、8,所以杨箕村的容积率不是特别高”。
问:容积率高,是否会集中过多人口,给本来就拥塞的周边地区造成更大的交通和生活配套压力?
陈建华:我们在城中村改造方案中,已经做过考虑。首先,在62808平方米的可建设用地中,建筑面积273800平方米,其中住宅100000平方米,商业金融业是160272平方米,也就是说,2/3的建筑用于商业金融而非居住,商业配套对周边生活配套的压力比住宅小。估计杨箕村改造后,常住人口是抽疏的。
其次,商业用地对周边的交通压力有所增强,方案就着重考虑了对周边道路的梳理。杨箕村地块将来还会连通和地铁的联络道,方便市民直接换乘地铁。此外还将打通断头路,提高道路的疏散能力。
说成本:
18.8亿元笔笔有账可查
问:根据国土局的公告,杨箕村的改造成本约为18.8亿元,是怎样算出来的?
三旧办刘杰处长:笔笔有账可查。城中村改造的成本,包括村民的拆迁成本,临迁费、村民拆除建筑附属物的补偿、安置费,参考国土部门的标准;改造范围内公共配套、市政设施同步投入使用的建设成本,比如学校、绿地;复建安置成本,参考住房保障的建筑成本和综合单价;不可预见费。这笔钱从村里的融资地块里出,通过公共拍卖或者国土部门的楼面地价估价,有些还需要政府补贴。今年底或者明年初,三旧办将推出《城中村改造成本核算》,届时全市的城中村改造成本都将有章可循,补偿标准尽量统一。目前这个方案还在征求意见。
文献来源:2010-12-16   羊城晚报-a16
作者:蒋铮 邵山
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