备受关注的杨箕村改造公开出让地块昨日终于露出庐山真面目。广州市国土房管局将杨箕村6.2808万平方米土地公开挂牌出让,挂牌期截止到明年1月18日。虽然出让底价只有4.7亿多元,但开发商要承担18.8亿元的改造成本。整体计算,杨箕村改造的起始价已经达到23.5265亿元。值得注意的是,为了平衡改造成本,杨箕村出让地块的容积率高达6.18,比珠江新城猎德村安置房的5.2容积率还要高出许多。
地块详情
面积:6.2808万平方米
容积率:6.18
出让底价:
4.7265亿元
改造成本:
18.8亿元
起始楼面底价:8953元/平方米
容积率6.18超猎德回迁房
根据改造规划方案,杨箕村改造项目规划总用地面积为11.4962万平方米,总建筑面积64.8万平方米,分为村民复建房地块和公开出让地块。两部分土地以杨箕大街为界,北面为回迁区域,南面为出让融资区域。
这次挂牌出让的就属于公开出让地块,包括商业金融业用地、二类居住用地和中小学用地,公开出让的用地面积为6.2808万平方米(可建设用地4.4288万平方米),建筑面积27.38万平方米,其中包括住宅10万平方米和商业金融业面积16.0272万平方米。
毗邻广州大道,对望珠江新城的杨箕村用地寸土寸金,为了平衡巨大的改造成本,杨箕村也走上了高容积率的道路。昨日土地出让公告明确,杨箕村的容积率最高可以做到6.18,这一标准已经超过珠江新城猎德安置房的容积率5.2。
负责审批城中村改造方案的广州市“三旧”改造办公室曾表示,广州土地资源紧张,应该像香港那样走集约用地的开发形式。而容积率高并不意味着居住品质的下降,提高容积率的同时降低建筑密度,可以腾出更多的绿地空间。据土地出让文件显示,杨箕村出让用地的建筑密度不大于33.7%,属于比较低的水平。
公告还明确,地块应配套有小学、幼儿园、肉菜市场等设施,还要设置1580个机动车位,排水设施应采用雨污分流系统。
2014年6月底前完成回迁安置
出让公告显示,杨箕村公开出让地块底价为4.7265亿元,这个底价在目前的土地出让市场上显得十分低廉。但竞得人还必须按照杨箕村全面改造要求实施开发建设,承担村民回迁复建房等建设,并承担全部改造成本。经测算,预计全部改造成本约18.8亿元。整体计算,杨箕村改造的起始价已经达到23.5265亿元,楼面底价8953元/平方米。
为了保障村民能按时回迁,本次杨箕村改造明确:竞得人竞得融资土地后必须负责优先建设复建房,在复建房已建设投资额(不含土地取得成本)占总建设投资额(不含土地取得成本)不足30%前,不得进行融资出让地块的施工建设。
出让公告还首次明确了杨箕地块被拆迁户的回迁时间,开发商应当于2013年12月底前完成复建安置住宅房屋主体施工,2014年6月底前完成住宅房屋回迁安置。此外,开发商须按广州市、区政府的要求无偿负责越秀区杨箕村更新改造地块内文物建筑的保护、修复及复建。
竞买前先交9.41亿
本次出让不接受联合竞买,对竞买申请人要求也比较严格。出让公告设定的竞买门槛是,在广州市注册,具备一级房地产开发资质的企业,注册资本8亿元以上。竞买申请人(或其关联公司)须在杨箕村周边区域(广州市越秀区及珠江新城)拥有自有商业、办公物业超过15万平方米,以保障杨箕村全面改造拆迁安置周转使用。此前坊间普遍传闻,与上述条件十分符合的富力地产将很有可能成为杨箕村改造的开发商。
为了确保工程不烂尾,杨箕村全面改造资金实行专户监管,由越秀区人民政府指定机构和杨箕经济联社进行监管。竞买申请人应在竞买前将改造监控资金9.41亿元存入监控账户,公开出让后,竞得人支付的改造监控资金纳入监管,其他竞买申请人支付的改造监控资金自成交后5个工作日内计利息退还。
专家分析
1
楼层预计 40多层以上
暨南大学建筑设计院教授胡刚:杨箕村位于中心城区,地价比较高,开发商担心中心城区改造成本高,所以政府要想推进城中村改造只能通过提高中心城区的容积率来平衡改造成本。但容积率提高后对环境是一种牺牲,而且6.18的容积率建起的房子一般都会在40多层以上,人口密度和防火安全都成为这个区域需要考虑的问题。
2
老城区人口 压力难缓
广东中原房地产项目部总经理黄韬:近期广州推出的中心城区“三旧”改造用地比如广铁南站用地,土地成交价非常高,预计杨箕村如果出现多家开发商竞买的话,地价也很有可能过万。高容积率与抽疏老城区人口的目标不相符,如果旧城改造和城中村改造用地都普遍提高容积率的话,今后老城的人口压力将无法得到缓解。政府还是要多在周边城区规划建设配套设施完备的住房抽疏人口。
村民声音
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改造后成 高层握手楼?
广州市今年计划启动的9个城中村改造项目,杨箕就属于其中之一。杨箕村11万多平方米的弹丸之地曾经密密麻麻挤着1496栋握手楼。目前这里已经推倒将近七成建筑,约27户村民尚未签订拆迁安置协议而留守村中。
公开出让的地块容积率高达6.18,比今年4月初,越秀区房管局公开的杨箕村拆迁改造方案时提到的5.63还提升了不少。村民也十分关心今后杨箕村整体的居住环境。
“原来说最高建33层,老人家都已经嫌高了”,70多岁的姚叔昨日看到卖地公告后对容积率有些担心。另一名村民阿华则表示,这一容积率已经远远高于猎德的标准,“杨箕村地方这么小,改造后已经连个公园都没有了”。尚未同意签订拆迁改造协议的村民梁先生表示,“这么高的容积率肯定会觉得不舒服,担心改造后变成高层握手楼。”
2
建楼质量 村民有权监督
村民更关心的是建楼质量的问题,有村民提议应从村民中选出一个监督小组,对复建房的建设过程进行全程监督,“用什么水泥、建材,村民都有权监督这样复建房的质量才有保证”。
至于目前杨箕村小学12个班400余名师生,从今年9月1日开学起,已安置到共和村富力东堤湾小区配套的小学校舍内,只是目前该校舍还没有跑道和体育场,学生的课外活动空间十分有限。昨日公布的卖地公告明确,开发商未来要为杨箕地块建设1万多平方米的小学。
文献来源：2010-12-11 南方都市报-A09
作者：王卫国 龙玉琴 吴峻松
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