楼面地价8593元/平方米，为广州史上出让起始价第二高商住地块 ■申请人须在周边区域拥有物业超15万平方米，仅4家开发商符合条件
楼面地价8593元/平方米，为广州史上出让起始价第二高商住地块
申请人须在周边区域拥有物业超15万平方米，仅4家开发商符合条件
羊城晚报讯 记者赵燕华、实习生谭抒茗报道：继猎德村和琶洲村旧城改造项目后，广州第三宗公开挂牌出让的城中村改造项目———杨箕村改造项目正式启动。昨日，广州市国土房管局发布公告，明年1月18日将公开挂牌出让杨箕村改造地块。
据测算，出让底价加上改造成本，其总楼面地价达到8593元/平方米，为广州历年商住用地出让起始价第二高的项目。
“最低消费”23.5亿元
公告显示，杨箕村改造项目规划总用地面积11.4962万平方米，总建筑面积64.8万平方米，分为村民复建房地块和公开出让地块，出让的地块为62808平方米（可建设用地44288平方米），挂牌起始价4.7265亿元。竞得人必须按照杨箕村全面改造要求实施开发建设，并承担全部改造成本。经测算，预计全部改造成本约18.8亿元。这意味着，开发商拿地要包括挂牌地价和建设村民复建房费用合共23.5265亿元。按开发商可以销售的建筑面积算，楼面地价已经高达8593元/平方米，为广州历年商住用地出让起始价第二高的项目，仅低于上月出让的广铁南站地块起始价9828元/平方米。而2007年猎德村旧城改造商业项目楼面地价8095元/平方米，2009年琶洲村旧城改造项目楼面地价仅4714元/平方米。
为确保资金安全，杨箕村全面改造资金实行专户监管，由越秀区人民政府指定机构和杨箕经济联社进行监管。竞买申请人应在竞买前将9.41亿元人民币存入监控账户，公开出让后，竞得人支付的改造监控资金纳入监管，其他竞买申请人支付的改造监控资金自成交后5个工作日内计利息退还。竞买申请人的改造监控资金必须在12月29日前到达杨箕经济联社指定的银行账户。
竞得人必须先建复建房
出让公告明确，竞得人竞得该土地后，必须负责优先建设复建房。复建房的交楼标准由杨箕经济联社参照有关城中村改造复建房标准与竞得人另行协商。竞得人应当于2013年12月底前，完成复建安置住宅房屋主体施工；2014年6月底前完成住宅房屋回迁安置。
另外，竞得人还需解决杨箕村小学周转办学。出让公告还显示，竞得人须在本次出让地块成交后30日内，与杨箕经济联社签订《广州市杨箕“城中村”改造拆迁补偿安置和开发建设协议》，该协议中还须包括竞买人协调有关部门解决杨箕村小学周转办学的方案（总建面积不少于4500平方米）。未能在30日内签订上述协议的，出让人有权解除出让合同，并组织地块重新出让。
仅4家开发商有资格拿地
杨箕村旧城改造出让地价不低，出让条件苛刻，开发商拿地的门槛较高。
针对近期北京、上海等城市土地出让时，几家大型上市房企组成一家联合体参与竞投的现象，广州特别规定“本次出让不接受联合竞买。”凡在广州市行政区域内有严重违反土地出让合同、闲置土地或有其他不良记录的，及与其有参股、控股、投资关系的法人、个人及其他组织，均不得参加本次竞买。
同时，竞买申请人的条件要求在广州市注册，具备一级房地产开发资质的企业，注册资本8亿元人民币以上，这意味着，非本土开发商“免谈”。
最惹人关注的是“竞买申请人（或其关联公司）须在杨箕村周边区域（越秀区及珠江新城）拥有自有商业、办公物业超过15万平方米，以保障杨箕村全面改造拆迁安置周转使用。”
对此，业内人士分析，此次出让有“内定”的色彩：“符合这个条件的就三四家开发商！”据了解，富力、保利、越秀城建以及高德置地，算是珠江新城拥有如此多商用物业的“地主”。
虽然有人质疑此次卖地疑似“内定门”，但在合富辉煌首席市场分析师黎文江看来，如果没有严格的资本和物业要求限制，相信将吸引大批开发商参与竞争，楼面地价甚至有可能达到2万元/平方米！现在这个门槛抬高，竞争的买家数目就减少，将会降低“哄抢”的氛围，预料拍出高楼面地价的可能性不会太大。
根据广州市国土房管局发布的挂牌规划文件，杨箕村改造项目还将建设小学、幼儿园以及两个面积不等的肉菜市场或生鲜超市。
据悉，目前杨箕村周边楼盘的一手楼价已达到3万元/平方米。
文献来源：2010-12-11 羊城晚报-a7
作者：赵燕华 谭抒茗
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