7月1日上午8时，钩机、推土机以及数百名工程队人员入村，正式开拆。拥有951年高龄的杨箕村，将带着它的36条大街、123条小巷、9处祠庙一起埋葬在瓦砾堆下。(南方都市报 南都网)
一场三旧改造的大戏徐徐拉开了帷幕。根据越秀区的安排，越秀区辖内有杨箕村、登峰村、西坑村、瑶台村、寺右村共5条“城中村”，均已纳入越秀区“三旧”改造范围，涉及用地面积约480公顷。决心的背后是越秀近年来发展总部经济、第三产业生产性服务业的瓶颈。部分传统专业市场占据着越秀大量的产业空间，对高端资源形成挤出效应。与此同时，后来居上的天河、海珠等中心城区总部经济得到突发猛进的发展。
如何为高端产业的发展争取空间？三旧改造是越秀最后的机会。
老中心城区的尴尬
越秀遇到的瓶颈正是广州的缩影，广州近期申报全国服务业改革试点并有望于本月获批，但全市可再次开发的未利用地只有60平方公里左右，大量的市中心优质地块开发殆尽，高楼大厦与城中村低矮楼房相辉映。
事实上，广州建城2200多年以来，城市中心一直在越秀区区域内没有迁移。作为广东省、广州市的政治、经济、文化中心和交通枢纽，越秀区自上世纪90年代初率先提前完成了由工业向服务业的产业升级，总部经济和现代服务业发展均已处于广州前列。北京市社会科学院中国总部经济研究中心对全国35个主要城市总部经济发展能力进行评比，越秀区被评为广州总部经济的引擎。(南方都市报 南都网)
其中，越秀北部地区的环市东路自上世纪80年代初以来形成的环市东商务区集聚了超过100家总部企业，被誉为广州的“尖东”：2009年该地区的总部企业的经济密度超过30亿元/平方公里，为广州市平均水平的近20倍。此外，东风路“黄金8公里”商务带，与同属越秀辖区的流花地区、黄花岗科技(信息)园区、中山大学北校区周边区域、沿江-白云路区域、北京路国际商贸旅游区共同构成了越秀区现代服务业的六大集聚区核心，并呈现出高级化和高端化的发展趋势。
但城市的急剧扩张让越秀遭遇土地不足的尴尬，一边是高端的商务区，一边则是低端的出租屋经营等，落后的发展方式带来了诸多的管理问题和社会问题，对高端资源形成挤出效应。“这两年，随着广州城市中心东移、珠江新城金融区域的崛起，这个昔日‘尖东’已不再冒尖，优势亦不再那么明显。”越秀区一位官员向南都记者表示，面临的最大瓶颈是地盘不够大，土地资源不足，致使部分总部企业不得不另找娘家。暨南大学产业经济研究院朱卫平表示，随着其它区域的逐渐崛起，越秀现有的总部经济等高端要素就会不断向外扩散，城市功能逐渐“空心化”。
强敌环伺天河虎视眈眈
让越秀不得不正视的是，随着中心城区的扩展，自身被挤出的高端资源正在流向后来居上的区域。包括中国移动广东公司、广交会在内的总部企业或大项目因为没有足够的用地，已经从越秀撤离到天河和海珠琶洲等区域。在承接总部企业的土地问题上，与越秀形成对照最为明显的就是近年来后起直追来势汹汹的天河。
在天河区常务副区长李新全看来，天河区发展总部经济的潜力巨大，未来数年内区内甲级写字楼供应量大增，仅珠江新城就新增200万平方米的甲级写字楼；而且将新增15家五星级酒店，这都为该区发展总部经济提供坚实的硬件基础。与此同时，为了促进总部经济发展，天河区政府已于2008年开通总部经济网，搭建起总部经济交流平台，并相继成立了总部经济协会组织，更好地为总部企业服务。
天河区对总部经济的最朴素执着源于总部企业给地方政府带来的丰厚税收。统计数据显示，天河区共有总部企业232家，占全区企业总数的1.2%，企业资产总计占全区企业资产总量的75.7%，资产集中度远超过经济学中的“二八法则”；总部企业人均年营业收入达154万元，比区平均水平高出1.52倍，税收方面，占全区企业总数的1.2%的总部经济却占全区税收总额的32%。2009年，越秀区的财税收入数年来首次出现下降，当年实现税收299 .8亿，下降13.7%。虽然仍然位居广州市各区税收排名的第一位，但与紧随其后的天河差距已经在逐年缩减。
形势更为严峻的是，天河、萝岗、海珠发展总部经济即将进入发力阶段。2010年1月份，酝酿多时的《关于加快发展总部经济的实施意见》正式出台。确立了10大总部经济重要功能区，包括珠江新城-员村地区、琶洲地区、天河北-环市东-东风路、南沙新区、科学城、知识城、白云新城、白鹅潭地区、广州新城市中轴线南段地区和广州南站地区等区域，被确定为广州10大总部经济重要功能区。
34个项目推动三旧改造
土地瓶颈的背后，是大广州战略的扩张，对越秀而言挑战与机遇并存。早在2006年，越秀就提出将着力总部经济，带动现代服务业、传统商贸业、高新技术产业齐头并进，培育优势产业群，把越秀区建设成为华南地区总部经济聚集地的战略。与之配套的是，越秀提出要加大危破房改造力度，加大对专业市场环境综合整治的力度，从而带动周边商业环境的升级改造；同时鼓励引导写字楼等总部经济发展载体的升级改造，完善功能配套，增强其对总部企业的集聚力、承载力。
“不能说我们没有预见到问题，但是受限于政策，进展一直比较缓慢。”上述不愿具名的官员表示，2006年，时任广州市市长的张广宁正式提出了“中调”概念，由于旧城改造艰难，落地效果却并不乐观。但越秀“三旧”改造腾挪出来的土地资源，将使得很多酝酿了十年的城市项目有望推行。广东省委书记汪洋向国土资源部积极争取，广东获得了为期三年的先行先试机会，“三旧”改造的政策实现了多个方面的突破。据悉，为了积极推进旧改工作，广州市“三旧改造办公室”正式于今年年初才专门成立并挂牌的班子，而各个区政府，也都成立了辖区的旧改办公室。
根据越秀的安排，围绕北部功能区———越秀核心产业功能提升区和南部功能区———北京路广府文化商业旅游区两大功能区，重磅推出34个“三旧”改造项目。在地块规划用途方面，将结合两大功能区编制《旧城更新改造方案总体规划》用以具体指导“三旧”改造工作。初步拟定34个“三旧”(旧城镇、旧村庄、旧厂房)改造项目，用地面积约790公顷。
地理论见
“中调”不能操之过急
“国家给了广东为期三年的先行先试时间窗口，很多‘三旧’改造项目的密集上马，可能会影响土地的集约使用。”广州市房协专家委员会委员黄穗城认为。方圆地产一份报告也指出，对于潜在需求量大的广州中心城区而言，市场需求猛增将可能导致泡沫的快速产生，因此广州政府需要合理有效地控制城市拆迁规模，应当逐步开展“中调”工作，不应过急过快。
这一观点源于房源地产去年在天津的一次调查，天津被动性需求占比例很大，很大部分拆迁户，加上炒家入市，导致成交猛增，楼价也飙升过猛。广州应当避免这一现象的出现，采取逐步释放被动需求方式，使供求逐渐平衡。
文献来源：2010-07-05 南方都市报-C03
作者：李乾韬
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