在近日结束的越秀区产权拍卖会上，3个租金回报率超低、未交付土地出让金的不交吉商铺竟然被激烈竞投。记者现场考察发现，3个商铺均处于非常优越的地理位置，具有较大升值空间。行内人士表示，投资商铺不要只看表面条件，如从长远利益分析具有较大利润空间可适当投入。
农林下路商铺：
市场租金可能升2倍
在本次拍卖会中引起众多买家追捧的3个标的分别为：新河浦五马路2号房产（现门牌号为新河浦山河大街2号）、庙前直街16号之一房产、农林下路62号101房产。据广赛拍卖行有关负责人介绍，这3个标的均未交纳土地出让金，目前均为不交吉，虽然从表面上看，几个标的的条件都不佳，按现有租金计算投资回报率更是超低，但许多买家认为这3个商铺的未来市场价格和租金水平都会有很大升幅，宁愿买下看似不利的标的。
为了了解这3个商铺的具体位置和现有情况，记者走访了3个商铺，发现其位置均非常优越。首先是农林下路62号101房产，非居住用途，面积约216平方米，现有租金约21000元/月，租金最长至2008年11月30日，有转租。
从现场看，62号处于东风路与农林下路的交界处，虽然处于拐角但门面较大，目前由一家较知名的小吃店进行经营，经营状况甚佳。农林下路旺街与其他步行街有所不同的是最旺的地段不是两头而是中间靠近王府井的地段，但由于东风路与农林下路形成的十字路口有多栋写字楼，令农林下路的商业特别是饮食业得到较大支持。
该标的最后以720万元成交，从目前的租金计算回报率，即（21000元/月×12个月）/720万元×100%=3.5%，再加上未交纳的土地出让金，该商铺的租金回报率实际上远低于3.5%。以按租金计算，其租金水平为21000元/月/216平方米=97.2元/平方米/月。不过据了解，目前王府井一带商铺租金为1000元/平方米/月左右，可估算该商铺市场正常租金可达到300元/平方米/月左右，租金有较大上升空间。
新河浦商铺：
金贵少见寸金寸土
第二个标的为新河浦五马路2号标的面积144平方米，非居住用途，现有租金为1000元/月，租期最长至2013年，参考价39万元，成交价175万元。记者在现场看到，该商铺为平房建筑物，目前分成2部分，分别租给美发店和士多。由于附近是富有生活气息的社区，该地段商铺非常稀缺，但该商铺租金超低，令商铺租金回报率超低。而租期最长至2013年，意味着买家在5年多中要损失为数不少的租金收入。
不过，有行内人士透露，该地段尚未有商铺成交记录，但可参考住宅的情况衡量商铺的价值。该地段住宅价格甚高，一般物业价格至少需要13000元/平方米左右，部分豪宅价格更达到20000元/平方米~30000元/平方米，可谓寸金寸土，在租约期满后价值空间不可估量。
庙前直街商铺：
成交价升近2倍
第三个标的是庙前直街16号之一房产，面积约497平方米，非居住用途，参考价140万元，成交价395万元，租约为6000元/月，租期至2007年10月31日。该商铺位于龟岗一带，商业气氛较浓，现正出租给木工家具的经营者。从现场可看到，该商铺门面不大，一层空间不大，上有隔层。如单按租金计算，其租金回报率甚低，况且还有土地出让金需要交纳，表面看毫无优势。
不过据了解，庙前直街一带商铺租金悬殊较大，从100元/平方米/月~600元/平方米/月不等，按位置估算，该商铺的租金应可达到150元/平方米/月。
不过，行内人士提醒，商铺有可能存在产权风险，而且商铺情况复杂，计算其利润空间需要考虑多种因素，包括商铺首层实际面积、租赁情况、租户经营能力等，投资者既要看到“瑕疵商铺”的升值潜力，又要考虑商铺可能存在的各种缺陷，一定要现场考察，并多方了解商铺的所有细节情况方可投资。
文献来源：2008-01-08 广州日报-A27
作者：林琳
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